El cambio más importante que golpeará los cimientos de las prácticas deshonestas actuales es el prohibición absoluta de la revalorización del precio después de firmar el contrato de desarrollo.
Garantía de precio, es decir, el desarrollador asume el riesgo
Hasta ahora, los compradores a menudo se enfrentaban a un gran dilema. ¿Pagar decenas de miles de PLN por el "aumento de costos de construcción" o abandonar el sueño de tener su propia vivienda?
Las nuevas regulaciones introducen el principio de precio garantizado, lo que significa que a partir del momento de la firma del contrato, el precio se vuelve inmutable.
También lee: Los alemanes compran apartamentos en Polonia. El mercado inmobiliario se inunda de capital alemán
Para los desarrolladores, esto significa la necesidad de planificar mucho más detalladamente los presupuestos de inversión. El riesgo de inflación o el aumento del precio del acero ya no será un problema para el comprador ni para el desarrollador.
Si la empresa subestima los costos del proyecto, por ejemplo, 50 millones de PLN, tendrá que cubrir la diferencia con su propia margen.
Vale la pena señalar que los desarrolladores polacos tienen márgenes récord en comparación con toda la Unión Europea. El margen bruto medio en la industria en 2024 fue de aproximadamente 30%, lo que representa hasta el doble del promedio europeo.
También vea: La brecha en el mercado inmobiliario. "El año 2026 se presenta como un buen momento para comprar una vivienda"
Reembolso de cuatro veces de la tarifa de reserva - ¿una forma efectiva de frenar las prácticas deshonestas?
El mercado inmobiliario polaco conoce ejemplos en los que los desarrolladores rescindían los contratos de reserva solo para vender el local a un nuevo comprador por una cantidad mayor.
Los desarrolladores entonces tenían que devolver la tarifa de reserva doble, lo que, con el rápido aumento de los precios del mercado, seguía siendo rentable. El gobierno decidió aumentar la tasa, ya que el proyecto contempla elevar este reembolso de doble a cuatro veces el monto. Eso ya es un gran golpe financiero.
Este cambio drástico obliga a recalcular el cálculo de ganancias y pérdidas. La rescisión unilateral del contrato se vuelve simplemente no rentable para los desarrolladores.
Esta medida tiene como objetivo garantizar la estabilidad del flujo y reducir las jugadas especulativas. Gracias a esto, la tarifa de reserva deja de ser solo una "opción de compra" y se convierte en una obligación real y firme. Romper tal contrato comenzará a ser un doloroso corte en el bolsillo del desarrollador.
También vea: Datos brutales del mercado inmobiliario. La venta de apartamentos cayó repentinamente casi un 20%
Fin del marketing de la realidad con polvo
La enmienda también examina los procedimientos de aceptación y marketing. Los desarrolladores deberán publicar en sus sitios web fotos de apartamentos con metros cuadrados exactos, y cada visualización debe estar claramente marcada como material de referencia.
En la práctica, esto significa el fin del encuadre creativo, que hacía que un estudio se viera como un penthouse. El protocolo de aceptación con una lista de defectos ahora se podrá enviar electrónicamente, lo que permite un análisis tranquilo de los informes de los especialistas técnicos.
También se cambiará el Portal de Datos de la Rotación de Viviendas (DOM), lo que lo convertirá en un verdadero centro de información dirigido por el Fondo de Garantía de Seguros (UFG).
El sistema se integrará con las bases de datos de UOKiK, KRS y las oficinas de supervisión de construcción. Los compradores obtendrán así una herramienta para examinar la fiabilidad del desarrollador como un analista bursátil que verifica los fundamentos de una empresa antes de comprar acciones.
La nueva ley constituye una señal fuerte para el mercado: o juegas limpio y profesionalmente, o pagas y te quedas fuera del juego.
Vale la pena notar que los cambios próximos pueden aumentar temporalmente los precios de oferta, ya que los desarrolladores incluirán el riesgo en el precio inicial.
También vea: Apartamentos por 17 000 PLN? PKP vende inmuebles en toda Polonia. Hay un truco
Fuente: Money.
