El apetito alemán por los metros cuadrados polacos
En 2025 el grupo alemán TAG Immobilien demostró, que Polonia es para ellos no solo un vecino, sino principalmente un campo de experimentación de alto margen. La empresa finalizó la compra de 5300 apartamentos en ubicaciones clave, como Varsovia, Cracovia y Wrocław. Teóricamente no fue una compra barata, ya que el valor total de estas transacciones superó 2,4 mil millones de PLN, sin embargo, para la empresa alemana es un precio muy promocional, considerando el mercado inmobiliario en Alemania.
Es importante señalar que la empresa alemana no compró esa cantidad de apartamentos por una gran oportunidad, sino que es la realización consistente de un plan de dominación en el sector PRS (Private Rented Sector), es decir, el alquiler institucional. La expansión de la compañía de Hamburgo comenzó en 2019, cuando la compañía adquirió Vantage Development. El siguiente punto en la lista fue la compra en 2021 del desarrollador Robyg por una cantidad astronómica de alrededor de 550 millones de EUR.
Gracias a esto, hoy TAG Immobilien gestiona en Alemania un portafolio de 83 500 apartamentos, pero es sobre el Vístula donde la empresa ve las mayores dinámicas de crecimiento. La compra masiva de apartamentos resulta ser una gallina que pone huevos de oro, ya que solo en 2025 la empresa generó 68 millones de EUR de ganancias por la venta de apartamentos, y los ingresos del propio alquiler aumentaron un 3,4%. Es importante señalar que la empresa también está considerando su debut en la bolsa de Varsovia.
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Fondos en lugar de familias jóvenes: la nueva realidad según Eurostat
Los datos de Eurostat son implacables: aunque todavía el 87% de los polacos vive formalmente “en su propio”, esa estructura se está desmoronando bajo la presión de la falta de solvencia crediticia. Sebastian Becker en las páginas de “Frankfurter Rundschau” señala con precisión que los polacos tienen cada vez menos capital libre para comprar su propio hogar. Los precios de los apartamentos que se disparan hacen que lo que antes era estándar de clase media ahora sea un lujo. Es aquí donde entran los fondos, como TAG Immobilien.
No solo cambió la riqueza del portafolio, sino también el estilo de vida de la generación joven. Los especialistas móviles, los nómadas digitales o los empleados corporativos cada vez más a menudo renuncian al ciclo de crédito de 30 años en favor de la flexibilidad que ofrece el alquiler. El problema es que cada vez más esa flexibilidad simplemente se impone por los precios del mercado inmobiliario.
Según el análisis incluido en el informe “2026 Poland Real Estate Market Outlook”, el mercado inmobiliario polaco entra en una fase de crecimiento estable. Lo importante es que este crecimiento se impulsa principalmente por cambios de demanda, ya que cada vez más personas (desde estudiantes hasta jubilados) simplemente no tienen otra alternativa que el alquiler. Polonia se ha convertido en uno de los mercados de más rápido crecimiento en Europa, lo que atrae a grandes jugadores que calculan cada zloty invertido en concreto.
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¿Por qué el capital extranjero entra tan con gusto en el mercado inmobiliario polaco?
La situación actual no inspira optimismo. Las voces críticas y la oposición son especialmente audibles entre la generación joven, para la cual su propia M4 comienza a ser algo inalcanzable. La principal acusación contra los políticos es la falta continua de mecanismos que limiten la compra masiva de apartamentos por parte del capital extranjero.
La ausencia de impuesto catastral a partir del tercer y siguiente apartamento (especialmente para entidades legales) hace que empresas como TAG Immobilien jueguen bajo reglas diferentes a las de un Kowalski promedio. Se asemeja a la batalla de David contra Goliat, pero en este escenario Goliat tiene acceso a financiamiento casi ilimitado en EUR y USD, y David en lugar de una honda debe pedir un crédito de 30 años al 8%.
Es importante señalar que los periodistas occidentales también reconocen factores que hacen que las inversiones a largo plazo en inmuebles polacos sigan siendo riesgosas. Se trata de geopolítica y la amenaza de Rusia, aunque tal escenario se considera extremo.
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Fuente: Frankfurter Rundschau
