Durante años los gobernantes han buscado una forma de ayudar a quienes son demasiado ricos para solicitar una vivienda pública, pero demasiado pobres para comprar una vivienda en el mercado libre, incluso mediante un préstamo hipotecario. A menudo esto se debe a la falta de solvencia crediticia.
Es un gran grupo de personas que quedan por su cuenta, lo que les obliga a alquilar locales a largo plazo, a veces pagando más de lo que sería la cuota de un préstamo. Pero el banco no quiere concederles el préstamo, a pesar de que pagan el alquiler regularmente.
La ayuda para estas personas debería provenir de las Agencias Sociales de Alquiler (SAN), cuya tarea sería obtener viviendas que puedan alquilar en nombre del propietario a tarifas más bajas que las del mercado. La posibilidad de crear SAN se estableció en 2021. Desde entonces, las Agencias Sociales de Alquiler no han tenido un gran impacto en el mercado, sino que han permanecido como una opción utilizada por pocos.
Beneficios para el gobierno local, propietarios y inquilinos
En teoría parece que la creación de una Agencia Social de Alquiler puede traer muchos beneficios, que deberían atraer a inquilinos y arrendadores como un imán. Pero no es así. Vamos a verlo paso a paso.
Las SAN se basan en un modelo tripartito:
- el municipio crea la agencia y elige al operador,
- el operador adquiere viviendas de propietarios privados,
- los locales se asignan a los inquilinos designados dentro de la política social.
Esto hace que, en teoría, los beneficios se traduzcan en un interés real en esta opción para todas las partes:
- para el municipio – un rápido aumento del stock de vivienda sin construcción,
- para el inquilino – alquiler más bajo y estabilidad,
- para el propietario – garantía de pago y ausencia de vacantes.
Según la premisa, los alquileres propuestos por las SAN deberían ser 15-20% más bajos que los del mercado libre. Esto beneficia al inquilino. También beneficia al arrendador, es decir, al propietario que pone la vivienda a disposición de la SAN.
“Los propietarios que entregan viviendas a la SAN pueden beneficiarse de exenciones del impuesto sobre la renta PIT, del impuesto CIT, del impuesto VAT y del régimen de ingresos por alquiler. Son beneficios financieros reales que, en teoría, compensarían el alquiler más bajo recibido de la agencia” - explica Tomasz Błeszyński, asesor del mercado inmobiliario.
También hay desventajas. Entre ellas está el menor ingreso por la vivienda alquilada. Según Tomasz Błeszyński, la diferencia puede ser de varios cientos de zlotys al mes.
Ejemplo:
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Alquiler de mercado
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Alquiler para el propietario a través de SAN
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2 500 zł
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2 000 – 2 200 zł
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3 000 zł
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2 400 – 2 700 zł
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4 000 zł
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3 200 – 3 600 zł
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En cambio, el propietario no necesita ocuparse de los trámites de alquiler, lo que para muchas personas puede ser una gran ventaja. Además, puede contar con una mejora del valor del local. Todo esto porque la vivienda que llega a la SAN puede recibir una modernización financiada con subvenciones. Al finalizar el contrato con la SAN, la propiedad vuelve al propietario con un valor de mercado más alto.
“Se crea así un mecanismo que puede interpretarse como una transferencia indirecta de valor público al capital privado, sin un aumento permanente del stock público” - señala Tomasz Błeszyński, asesor del mercado inmobiliario.
A pesar de los muchos beneficios, los propietarios de inmuebles destinados al alquiler no siempre querrán participar en este tipo de colaboración.
“En la práctica, algunos propietarios pueden calcular que es más rentable alquilar por cuenta propia en el mercado libre que participar en un programa que exige total transparencia ante las instituciones públicas. Esto se aplica especialmente a quienes durante años han considerado el alquiler como una fuente de ingresos adicional y parcialmente no registrada” - enfatiza Tomasz Błeszyński.
El lado oscuro de la Agencia Social de Alquiler
Las Agencias Sociales de Alquiler también conllevan muchos efectos financieros negativos. Son los municipios los que se ven afectados si deciden implementar tal solución. El municipio que quiera crear una SAN debe asumir los costos de su gestión y operación.
“Se debe asumir que se establecerá una junta directiva con un presidente y un consejo de supervisión que controle la actividad de la sociedad. Esta entidad también dispondrá de un presupuesto significativo destinado a la adquisición y gestión de viviendas” - observa Tomasz Błeszyński, asesor del mercado inmobiliario.
Como añade el experto, la gestión de la SAN requerirá la contratación de personal especializado, incluidos gestores de propiedades, abogados, empleados responsables de reparaciones y mantenimiento de edificios y supervisores técnicos. Esto significa que el funcionamiento de dicha sociedad generará costos administrativos y operativos constantes y significativos. Y estos pueden no ser los más bajos.
Tomasz Błeszyński preparó una simulación de ejemplo de cómo podría ser la remuneración del personal de gestión en la SAN, basada en datos sobre salarios en TBS y SIM y otras sociedades de vivienda pertenecientes a municipios.
Simulación de salarios de ejemplo para la SAN basada en datos de salarios en TBS, SIM y otras sociedades de vivienda de municipios.
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Posición
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Pequeña SAN (hasta 100 locales)
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Mediana SAN (100–500 locales)
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Gran SAN (500+ locales)
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Presidente del Consejo
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15 000 – 20 000 zł
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20 000 – 28 000 zł
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28 000 – 40 000 zł
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Vicepresidente
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12 000 – 16 000 zł
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16 000 – 24 000 zł
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24 000 – 32 000 zł
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Miembro del Consejo
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10 000 – 15 000 zł
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15 000 – 22 000 zł
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22 000 – 30 000 zł
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Presidente del Consejo de Supervisión
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2 500 – 3 500 zł
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3 500 – 5 500 zł
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5 500 – 8 000 zł
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Vicepresidente del Consejo de Supervisión
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2 000 – 3 000 zł
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3 000 – 4 500 zł
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4 500 – 6 500 zł
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Miembro del Consejo de Supervisión
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1 500 – 2 500 zł
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2 500 – 4 000 zł
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4 000 – 6 000 zł
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“Al mismo tiempo, hay que notar que este tipo de entidades pueden convertirse en una herramienta de influencia política. La creación de nuevos puestos en juntas directivas, consejos de supervisión y la administración de la sociedad brinda la posibilidad de ocuparlos con personas vinculadas al poder local dominante. Por eso, además de los posibles beneficios sociales derivados del funcionamiento de las SAN, es importante considerar también el riesgo de aumento de los costos administrativos y la posibilidad de politizar el proceso de gestión de tal entidad” - enfatiza Tomasz Błeszyński, asesor del mercado inmobiliario.
Es importante destacar que desde 2021 el número de Agencias Sociales de Alquiler en Polonia ha alcanzado 15. Según Tomasz Błeszyński, el sistema cuenta actualmente con alrededor de 260-270 viviendas. Los fondos públicos asignados a este fin suman más de 75 millones de zlotys. La mayoría de las SAN se han creado en grandes centros como Cracovia, Poznan o Wroclaw.
Ver también: ¿El propietario de la propiedad puede ganar más? Un enfoque liberal de la tesorería hacia este tipo de negocio
