La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica, ¿qué ocurre con la burbuja inmobiliaria?
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Las compraventas de vivienda de segunda mano dominaron el mercado en 2022 (532.000 viviendas, un 82% del total) y fue este segmento el responsable del fuerte repunte de actividad (se vendieron un 17,7% más de viviendas de segunda mano que en 2021). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantuvo en un rango similar al año anterior (117.000 viviendas, un 2,6% más que en 2021), lo que refleja la relativa escasez de esta tipología de vivienda.
La demanda extranjera, por su parte, avanzó de forma extraordinaria en 2022: los extranjeros compraron cerca de 95.000 viviendas en España, una cifra que supera ampliamente los valores prepandémicos, y que representó un 14,6% del total de compraventas.
El precio medio de compra de vivienda en Madrid ya supera los 3.400 euros por metro cuadrado https://t.co/n9vE9oYbrZ
— Merca2.es (@merca2_es) March 7, 2023
La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica
Así, el número de visados de obra nueva (110.000 viviendas en los últimos 12 meses hasta noviembre) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000 en 2022 según la EPA), una situación que ya se observó en 2020 y 2021. Un factor que podría ayudar a la recuperación de la oferta es la reciente moderación en el ritmo de avance de los costes de construcción. Dichos costes repuntaron con fuerza en la primera mitad de 2022 (pico del 19,5% interanual en mayo). Des de entonces, el ritmo de avance es algo más contenido (13,2% interanual en noviembre) y prevemos que las presiones de costes tiendan a moderarse en vista a la evolución reciente del precio de la energía y del precio de los metales industriales en los mercados internacionales, que ha descendido de forma marcada desde mediados de 2022 (índice LME –22% entre mar.-22 y ene.-23), a pesar del repunte reciente por la reapertura de China.
El precio de la vivienda se desaceleró de forma muy marcada en términos interanuales a lo largo de 2022
Así, tras repuntar un 6,7% en el 1T, el ritmo de avance fue menguando hasta el 3,3% en el 4T. Esta desaceleración fue algo más suave de la previsa por CaixaBank Research, pero de todos modos seguimos esperando que el precio de la vivienda se mantenga prácticamente estancado en 2023, principalmente como consecuencia del aumento de los tipos de interés que está llevando a cabo el BCE para frenar el aumento de la inflación. Con todo, es importante remarcar que pensamos que el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo gracias a unos fundamentales mucho más sólidos que en el anterior ciclo (no hay un exceso de oferta, no se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios).
