¡El colapso de uno de los inversores más populares en el mercado inmobiliario! Este "modelo de negocio" funcionó hasta que..
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Jay R. Gajavelli es uno de los inversores más famosos de los últimos años. Durante años, se centró en construir un sindicato de bienes raíces en Houston, atrayendo con una visión de vida de lujo e ingresos pasivos. La máquina de marketing le hizo ganar millones de dólares de pequeños inversores. Ahora El Dorado está llegando a su fin, la intrincada construcción se está desmoronando.
- Durante los últimos años, Jay Gajavelli ha construido un imperio inmobiliario utilizando fondos de pequeños inversores.
- El inversionista ofreció altos rendimientos de la inversión, que se suponía que proporcionarían ingresos pasivos.
- De acuerdo con las decisiones actuales de las autoridades, se subastarán algunas propiedades en mora por cientos de millones de dólares.
Uno de los consorcios con mayor dinamismo en los últimos años
Los periodistas del Wall Street Journal se centraron en la historia y el colapso del popular inversor en el último episodio de su propio podcast. "La caída de un imperio inmobiliario". Cuenta la historia de Jay R. Gajavelli, fundador de Applesway Investment Group, quien alentó a los inversores a generar ingresos pasivos a partir de "inversiones multifamiliares de alto rendimiento". Según el WSJ, Applesway era una CRE típica que obtenía enormes ganancias al adquirir edificios de precio moderado con planes de aumentar los alquileres después de las renovaciones.
Ni Portugal, qué pena.https://t.co/uL2SfacRRx
— Carlos Rodríguez Braun (@rodriguezbraun) May 28, 2023
El socialismo portugués había abierto el mercado inmobiliario y se había mostrado amigable con el capital extranjero. Esto ha terminado. pic.twitter.com/dcS2F2hY7P
Gajavelli comenzó a mediados de la década anterior, cuando los efectos de la crisis de 2008 ya se habían contenido y mercados como Houston sufrían una baja oferta de nuevos desarrollos de vivienda. En ese momento, había muchos complejos abandonados en las ciudades, recordando los tiempos de la última recesión. En los materiales de video presentados en la web, el inversionista mostró complejos de apartamentos renovados, que luego se vendieron con un aumento considerable.
Se animó a los inversores a duplicar o incluso triplicar las sumas asignadas. En uno de los materiales de video, Gajavelli dijo que podría multiplicar el dinero que se le confió al final del período de inversión, cuando aumentaría los alquileres y vendería la propiedad restaurada en los próximos 3 a 5 años. Como señalan los periodistas del WSJ, una parte importante de los inversores que confiaron fondos eran inmigrantes, especialmente de la India.
Parece que las actividades de marketing fueron de la mayor importancia. El inversionista se hizo pasar por una persona exitosa, lo que convenció a muchas personas jóvenes y menos experimentadas. A principios de 2022, su empresa tenía más de 7.000. apartamentos por valor de más de 500 millones de USD y, en solo unos años, Gajavelli se convirtió en uno de los mayores propietarios de terrenos de Houston.
El punto clave de la historia es que Applesway otorgó la mayoría de los préstamos en 2021, antes de que la Fed comenzara su serie de aumentos de las tasas de interés. Según la información proporcionada por Trepp, la tasa de interés de un préstamo en una de las propiedades de Applesway aumentó del 3,4% al 8% durante este tiempo. También se informó que dos complejos estaban endeudados en un 80%, lo que, por supuesto, no era conocido por los inversores más pequeños.
Gajavelli todavía tenía apetito por más...
Los éxitos posteriores hicieron que cada vez aparecieran en la web más y más ofertas que animaban a invertir. Gajavelli también continuó desarrollando la empresa cuando llegó un período difícil en la economía. A finales de 2022, cuando los tipos de interés ya estaban en un nivel relativamente alto, empezaron a aparecer las primeras “fisuras” en la empresa. Como propietario y administrador de una propiedad, se esperaba que Jay cuidara los apartamentos, incluso después de que se vendieran. Las condiciones de vida en los apartamentos eran deplorables, lo que provocó quejas ante el gobierno de la ciudad de Houston. En la web se puede encontrar información sobre ratas que aparecen como consecuencia del incumplimiento de obligaciones como recolección oportuna de basura o récord de atrasos financieros.
Luego resultó que el plan de negocios para aumentar los alquileres no siempre funciona porque las personas que luchan contra la alta inflación no tienen más dinero para pagar el alquiler adicional y las condiciones son tan malas que se van o simplemente se niegan a pagar.
¿Cuándo aparecieron los primeros problemas?
Jay y su consorcio, como muchas otras entidades que operan en el mercado inmobiliario de EE. UU., financiaron sus compras con un préstamo de tasa variable. En ese momento resultó que las altas cuotas de los préstamos excedieron los ingresos, y la propia empresa comenzó a tener serios problemas con los acreedores. Ahora tiene que devolver el doble de lo que pidió prestado hace unos años, y eso consume todos los ingresos por alquiler.
Como señala Maddy McCarthy, periodista de BisNow Houston, Jay se encuentra ahora en el centro de una de las mayores crisis de bienes raíces comerciales en años. Además, no parece haber salida en esta situación. Recientemente, la empresa perdió 3.200 locales como resultado de la adquisición, y los medios revelaron cientos de millones de atrasos financieros del inversionista. El consorcio perdió 4 complejos en Houston, que compró como parte de la juerga de compras durante la pandemia por casi USD 230 millones. Según Jack Rogers, analista de Globest, fue adquirida por Arbor Realty Trust, una compañía hipotecaria que cotiza en bolsa, que luego la vendió a la firma de inversiones Fundamental Partners, con sede en Nueva York, por un precio no revelado.
“Muchos inversionistas realmente no sabían que esto podría suceder. No sabían que las tasas de interés podían destruir una inversión. Y sienten que no les han dicho lo que realmente está pasando. Y hasta cierto punto no querían saber. Esperaban poder simplemente sentarse y recolectar efectivo de estos edificios de apartamentos”, comenta Will Parker, periodista del WSJ.
En el caso de la forma jurídica que vincula a Gajavelli con inversores más pequeños (acuerdos sindicados), es difícil presentar una demanda colectiva. No hay evidencia directa de que las acciones de Jay sean ilegales.
Según las últimas informaciones, la próxima semana se venderá el quinto complejo Applesway en Houston con más de mil apartamentos. Las personas que viven en locales separados pueden permanecer en ellos por el momento, hasta que se encuentre un alojamiento alternativo, y los alquileres en la ciudad aumentaron durante el último año en varias decenas por ciento. Según los periodistas locales, en ellos viven personas pobres de la clase trabajadora más baja.
Paradójicamente, Gajavelli construyó su poder sobre esa imagen. Según su retórica, era hijo de inmigrantes pobres de la India, y al invertir en bienes raíces obtuvo la oportunidad de una vida mejor, que también prometió a otros.
