En comparación con la vivienda, el sector comercial, y especialmente el sector de oficinas en Estados Unidos, está al borde del colapso. Es más, los analistas de McKinsley indican que la transición al modelo de trabajo remoto podría suponer una pérdida de valor de los edificios de oficinas clave de 800.000 millones de dólares de aquí a 2030.
- Los precios de las oficinas han caído un 30% desde principios de año.
- En 2025, será el momento de reembolsar 1,5 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales.
- Los préstamos requieren refinanciamiento y los edificios requieren enormes gastos de capital.
Los problemas del sector inmobiliario crecen
Las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios comerciales se han más que duplicado. Estos préstamos requieren refinanciación, ya que en la práctica son "impagables".
Aquí está la realidad del mercado inmobiliario. ¿Quiénes decían que los precios iban a caer en 2023? ¡Levanten la mano!
Esta es la realidad del mercado inmobiliario
— Charlie | Magnates del Ladrillo (@MagnateLadrillo) September 4, 2023
¿¿Que levanten la patita quienes decían que los precios iban a caer en 2023?? ????????????#RealEstate pic.twitter.com/tH5CQlXAUW
Además, las deudas de CRE están cada vez más en manos de bancos regionales. Aunque este año no hemos observado una crisis bancaria en toda regla, la salida de depósitos del sector minó gravemente la situación de los bancos regionales. Las instituciones más pequeñas poseen más del 70% de los préstamos inmobiliarios comerciales.
En comparación con 2008, cuando la crisis se extendió por todo el mercado inmobiliario, la situación actual se centra casi exclusivamente en rascacielos, oficinas y edificios comerciales más pequeños. A pesar de una disminución temporal del sector inmobiliario, cada vez más empresas deciden invertir para responder a las expectativas del mercado. Los bajos inventarios hacen subir los precios, pero hay un optimismo moderado entre los estadounidenses.
El mercado comercial es significativamente diferente y está ahogado en deudas. Los edificios de oficinas han perdido el 30% de su valor desde que la Reserva Federal empezó a subir los tipos de interés. Sin embargo, los edificios no son ofertas atractivas en el mercado, ya que requieren desembolsos considerables para encontrar un inquilino.
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Las inversiones están disminuyendo, el vencimiento de la deuda se acerca
Según datos de CBRE, en el segundo trimestre de 2023 las inversiones en inmuebles comerciales en EE.UU. cayeron un 64% respecto al año anterior. Además, la deuda corporativa de grado de inversión y de grado especulativo tiene vencimientos en 2024-2025. En el entorno actual, la refinanciación a tipos de interés más altos será un obstáculo importante para muchas empresas.
Deuda corporativa estadounidense: especulación
Fuente: Juego de oficios
Las oficinas se están despoblando, incluso a pesar de la tendencia a volver al trabajo estacionario. Según MSCI, sólo el 2,8% de todas las transacciones de oficinas en EE.UU. en el segundo trimestre estaban "en riesgo". Los expertos advierten que esto puede deberse a que los préstamos aún no han vencido.
"Los propietarios no quieren sufrir pérdidas, pero cuando surjan problemas de refinanciación, el mercado estará bajo una presión real", dijo Jim Costello, economista jefe de MSCI Real Assets.
Además, el rendimiento de los bonos corporativos con grado de inversión sugiere una nueva caída de los precios de la vivienda.
