Vivienda: Entramos en fase de ajuste de precios, ¡prevemos caídas en precios de vivienda de -5% en 2 años! ¿Nos amenaza una futura burbuja inmobiliaria?
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Los precios de vivienda en España cerraron 2022 con una subida del +5,5% a/a (vs+5,1% estimado), aunque aflojando de forma significativa desde el +7,6% en 3T 2022. En el último trimestre del año cayeron -0,8% t/t (vs +1,7% anterior).
Es la mayor caída intertrimestral de los últimos 10 años, excluyendo la de 4T 2020, debida al COVID
Mantenemos nuestra previsión de caída de precios de vivienda del -3% en 2023e y -2% en 2024e. Esto supondría un recorte nominal del -5% en 2 años y superaría el -12% en términos reales, dado que estimamos IPC del +4,6% 2023e y +2,6% 2024e.
De esta forma, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se reduciría a niveles próximos a 7,0x, frente a 7,8x actual y una media histórica (20 años) de 7,5x. No descartamos una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024. No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007.
Se la suda todo. Luego, cuando el mercado inmobiliario y del alquiler se desmoronen, dirán que nadie les avisó. Como siempre. #GobiernoDeInutiles ???????? pic.twitter.com/52Qv7J9iFu
— ???????????????????????????? ❤⚓ (@ganiafote1) April 30, 2023
La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora:
La tasa de esfuerzo hipotecario está en el 36% vs >50% en 2007; La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se sitúa en 7,8x vs 9,5x en 2007; y De las hipotecas firmadas en los últimos 5 años, cerca del 50% son a tipo fijo.
Gráfico con los datos de los precios de la vivienda libre frente a los precios de vivienda en relación con los salarios
Los principales detonantes del ajuste son:
- Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 al +3,9% actual, niveles que prevemos se mantengan al menos hasta final de año. Esto se traduce en un incremento superior a los 450€ al mes para un nuevo crédito hipotecario (145.000€ de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo seguirá elevándose hasta niveles próximos al 40%, por encima de la media histórica del 35%.
- Menor tasa de ahorro de los hogares. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3,0% en 2022 a/a), reduciendo por tanto el poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares.
- El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,4% actual vs 0,55% dic-2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (vs ~70p.b. medio de los últimos 20 años). Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro.
