El modelo HaR nos sirve para ver la evolución del percentil 5 y del percentil 95 de la distribución del crecimiento del precio de la vivienda española a 1 año vista a lo largo del tiempo, condicionado a los valores de los factores explicativos (situación económica) en cada momento. Tal y como recoge el siguiente gráfico, la línea gris y la línea roja marcan un rango dentro del cual esperaríamos que se encuentren los precios del año siguiente.
ℹ️ La ley de contratos de crédito inmobiliario obliga al notario a ofrecer una información exhaustiva de la hipoteca constituida, además de valorar el conocimiento que tienes sobre los términos de la operación.https://t.co/9SX5aPJJKj
— Inverco (@INVERCOinfo) September 5, 2022
Algunos de los resultados del modelo HaR son llamativos. En primer lugar, si comparamos los percentiles obtenidos con el modelo (línea gris y línea roja) con los percentiles históricos (líneas discontinuas), vemos que difieren sustancialmente: los percentiles del modelo nos proporcionan un rango mucho más preciso en el que oscilarán los precios del año siguiente. Por ejemplo, durante la crisis de 2008, el modelo nos dice que los precios de la vivienda deberían caer a causa de la situación económica observada, una información que no ofrecen los percentiles históricos.
En segundo lugar, durante el periodo de gestación de la burbuja inmobiliaria previo a la crisis de 2008, el modelo fue continuamente sorprendido al alza, ya que la situación económica (en concreto, el tensionamiento observado en la accesibilidad a la compra de la vivienda) sugería que habría una moderación del crecimiento de los precios. Lo mismo ocurre durante la crisis de la COVID-19: al modelo le resultó sorprendente que los precios de la vivienda fueran tan resilientes a pesar del desplome del PIB.
La parte más interesante viene cuando analizamos la situación actual (con datos hasta el 4T 2021) y las perspectivas futuras del mercado inmobiliario. El modelo nos dice que, aunque se materializaran los riesgos bajistas, sería muy improbable que el precio real de la vivienda descendiera más de un 3,9%. A pesar de que este umbral inferior implicaría una caída considerable, si la comparamos con el umbral inferior histórico (8,9%), vemos que nos encontramos ante un año de riesgos bajistas relativamente moderados.
Mirando hacia adelante, y usando las previsiones del escenario central de CaixaBank Research, los percentiles del modelo nos indican que los riesgos bajistas son contenidos (el percentil 5 incluso alcanza el 0 en 2022) debido al notable crecimiento del PIB que esperamos para el próximo año. Los riesgos alcistas son algo superiores pero limitados: a medida que el crecimiento del PIB se vuelve a normalizar en 2023, y gracias a la ausencia de un boom de crédito (a diferencia del periodo anterior a la crisis de 2008), los repuntes en los precios también deberían ser moderados
