Sector inmobiliario: Cambio de ciclo en el sector inmobiliario. Los precios de vivienda podrían caer -5% en 2 años, ¿contemplamos una cercana burbuja inmobiliaria?

Estimamos precios de vivienda -5% y transacciones -20% en los próximos 2 años. Los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste, tras 10 años consecutivos de subidas. Mantenemos nuestra previsión de caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e. Esto implicaría un retroceso acumulado superior al -12% en términos reales (ajustado por inflación).

Los principales detonantes de dicho ajuste serán:

Mayor coste de financiación hipotecaria; Menor tasa de ahorro de los hogares; y Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler. La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -14% 2023e y -7% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. Se trata de un ajuste, que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. La tasa de esfuerzo es razonable (36% actual vs >50% en 2007) y oferta y demanda están equilibradas.

Se la suda todo. Luego, cuando el mercado inmobiliario y del alquiler se desmoronen, dirán que nadie les avisó. Como siempre. #GobiernoDeInutiles ???????? pic.twitter.com/52Qv7J9iFu

— ???????????????????????????? ❤⚓ (@ganiafote1) April 30, 2023

Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones

Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja por el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).

Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo

El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses. La más que probable rebaja de valoraciones de activos, llevará a un incremento de ratios de apalancamiento y a un posible recorte de dividendos. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. El sector promotor tampoco ofrece atractivo en este entorno de caída de precios y costes al alza.