La lectura es similar en el segmento de locales comerciales. Se trata también del otro activo inmobiliario que se vio más perjudicado por las consecuencias de la pandemia. A partir de ahí, la reactivación del interés por este sector ha sido evidente, y ya presenta unas valoraciones apenas un 0,2% por debajo de las registradas antes de la crisis sanitaria, y unos volúmenes de inversión que se han recuperado de forma más notable que en el caso de las oficinas. En el caso concreto de los centros comerciales, también se observa una recuperación gradual en términos de ventas y de afluencia de visitantes hacia los niveles prepandémicos, mucho más evidente en términos de ingresos (tan solo un 4% por debajo de los niveles de 2019) que de visitas (–16,5% por debajo), ya que el retorno a la parte de ocio de estos centros ha sido mucho más lenta desde la pandemia.
Nunca jamás ESP podrá amortizar las inversiones realizadas en AVE. La línea que podrá amortizar más capital será BCN - MAD: el 80%. ESP no necesitaba ni necesita AV si no VA, existen docenas de estudios que lo avalan. https://t.co/1QkAGNeWza
— Santiago Niño (@sninobecerra) January 7, 2023
Por último, el segmento de naves industriales y logística fue el que menos sufrió a lo largo de la pandemia. De hecho, la escasez de oferta y las nuevas necesidades asociadas al impulso del comercio online y los centros de datos (de nuevo, asociado al mayor auge del teletrabajo y a los procesos de digitalización), entre otras tendencias pospandemia, lo convirtieron en el segmento estrella en la inversión en inmobiliario comercial en los últimos dos años. Este 2022 se ha caracterizado por una elevada superficie contratada, un fuerte descenso de las tasas de desocupación y un aumento en la oferta disponible.
Los procesos de digitalización, el boom del e-commerce y el teletrabajo convirtieron al segmento industrial y de logística en el activo estrella para la inversión en Commercial Real Estate (CRE).
El estallido de la guerra en Ucrania a comienzos de año ha sido un factor diferencial para el escenario económico global y, por tanto, también para la economía española. Aunque es cierto que nuestra exposición al conflicto es menor que en otras economías del centro de Europa, la crisis energética, sobre todo en los mercados internacionales del gas natural, ha impactado de forma significativa en la inflación, llevándola a máximos de los últimos 40 años. Las señales de que ese encarecimiento de la factura energética se estaba trasladando hacia otras partidas de la cesta de la compra y el miedo a que la inflación se enquistase en la economía llevó al BCE a abandonar la política ultraexpansiva de los últimos años y a subir los tipos de referencia de forma especialmente agresiva (+200 p. b. desde junio). En este contexto de inflación elevada y tipos de interés de mercado al alza, las previsiones de crecimiento para 2023 se han revisado de forma generalizada a la baja.
Este contexto afectará directamente también al mercado inmobiliario comercial. No cabe duda de que un aumento generalizado de los tipos de interés encarece la financiación de las operaciones de inversión y hace que estas operaciones que habitualmente van aparejadas de apalancamiento pierdan atractivo frente a otras alternativas. De esta manera, el inversor en activos de inmobiliario comercial requerirá que las yields se ajusten al alza (y esto requiere un aumento de las rentas, una moderación de precios o ambas cosas a la vez) para que las inversiones resulten atractivas.
