La burbuja inmobiliaria estalla: La literatura económica identifica dos factores principales que contribuyen a la formación de burbujas inmobiliarias en la fase expansiva y que determinan la severidad de la corrección en la etapa posterior
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La literatura económica identifica dos factores principales que contribuyen a la formación de burbujas inmobiliarias en la fase expansiva y que determinan la severidad de la corrección en la etapa posterior (cuando la burbuja «estalla»). El primero de ellos es la intensidad del crecimiento del precio de la vivienda en la fase expansiva, en particular, si este crecimiento no viene sustentado por factores de carácter estructural (demografía, renta de los hogares, etc.). El segundo factor es el crecimiento del crédito a los hogares para la compra de la vivienda, que suele ir acompañado de una relajación de los estándares de concesión de crédito por parte de las entidades financieras (boom de crédito). Una acumulación excesiva de deuda por parte de las familias implica una mayor vulnerabilidad ante descensos de las valoraciones de los activos inmobiliarios que respaldan dicha deuda. Además de estos dos factores, la severidad del proceso de ajuste también depende de si se ha acumulado un elevado stock de vivienda nueva sin vender (el periodo posterior para «digerir» este stock se alarga y limita la reactivación del sector constructor).
¿Qué pasa con los bienes raíces en los demás países de habla hispana?
Y después yo invento que los chilenos estan viniendo a Paraguay a invertir en bienes raíces.... pic.twitter.com/xmKMWk12PW
— Andrés Val Coach (@andresvalcoach) January 6, 2023
La tabla de la siguiente página compara la evolución de distintas variables relacionadas con estos factores en los dos ciclos expansivos más recientes del mercado inmobiliario español (1999-2007 y 2014-2022)
Resulta evidente que estas etapas expansivas poco tienen en común. Así, en la primera, la vivienda se apreció un 154% en 8 años (un 12,3% anual) mientras que en la segunda etapa expansiva el precio ha crecido un 19% en 8 años (2,2% anual). Asimismo, el crecimiento del crédito a los hogares para la compra de vivienda fue muy significativo en la primera etapa (20% anual), la deuda de los hogares en porcentaje del PIB aumentó en 39,7 p. p. y el número de hipotecas llegó a 1,24 millones en 2007 (se firmaban 1,75 hipotecas por cada compraventa). En cuanto a la oferta, en el periodo 1999-2007 se visaron 5,6 millones de viviendas, lo que representa 1,6 viviendas por cada nuevo hogar creado en ese periodo, un dato que ejemplifica el boom constructor que se vivió.
El panorama en el periodo 2014-2022 es bien distinto
Durante este ciclo expansivo, los hogares han llevado a cabo un intenso proceso de desapalancamiento (la deuda se ha reducido en 19,5 p. p. del PIB), el crédito para actividades de construcción y promoción se ha contraído, no hay exceso de oferta (0,9 visados por cada nuevo hogar), ni crecimiento excesivo del crédito (a pesar de que el flujo de nuevo crédito crece con vigor, apenas permite mantener el saldo vivo de crédito hipotecario) y no se observa una relajación de las condiciones de concesión de crédito (8,9% de las hipotecas con LTV >80%). Además, el elevado porcentaje de hipotecas concedidas a tipo fijo en los años recientes limita el impacto del aumento de los tipos de interés sobre los hogares recientemente hipotecados (que suelen tener un LTV mayor).
Una atención especial merece la ratio de accesibilidad (precio de la vivienda sobre la renta del hogar mediano), ya que muestra un aumento sostenido desde 2014 (ha aumentado en 1,5 años hasta los 8,2). El Banco de España también advierte que se observa una mayor concentración de ratios elevadas de préstamo sobre renta disponible entre los hogares con menor nivel de renta, que pueden ser más vulnerables ante la materialización de riesgos macroeconómicos.
Gráfico de la comparación de las factores clave de los últimos ciclos expansivos del mercado inmobiliario
