¿Estaremos entrando en una nueva burbuja inmobiliaria? Incertidumbre en la accesibilidad a la vivienda
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Una forma tradicional de responder a estas preguntas es examinar la distribución histórica del crecimiento del precio real de la vivienda en España (véase el primer gráfico).6 Históricamente, en la mitad de los trimestres, el crecimiento ha sido igual o superior al 1,8% (matemáticamente, este valor se corresponde con la mediana de la distribución).
Si nos fijamos en las colas de la distribución, se observa que solamente en un 5% de los trimestres se ha producido una caída en el precio real de la vivienda igual o superior al 8,9% (percentil 5 de la distribución), mientras que solamente en un 5% de los trimestres se observa un crecimiento igual o superior al 13,5% (percentil 95). Asumiendo que este fuera un año típico, podríamos concluir que lo más probable es que el crecimiento de los precios del año siguiente se encontrara entre el –8,9% y el +13,5%. En función de qué riesgos se materializasen, nos moveríamos más cerca de un umbral o del otro (y, salvo en una situación verdaderamente excepcional, no esperaríamos sobrepasar estos límites).
El precio de la vivienda alcanza un nuevo máximo histórico. Más que en 2007, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria:
El precio de la vivienda alcanza un nuevo máximo histórico. Más que en 2007, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria.
— Julen Bollain (@JulenBollain) August 25, 2022
¿Qué puede salir mal? pic.twitter.com/nZgf3r8HTG
Gráfico con los datos de la distribución de la variación interanual del precio real de la vivienda en España
La gran limitación de este cálculo es que nos da un rango muy amplio de valores posibles, debido a que no tiene en cuenta el estado actual de la economía
Si utilizáramos esta información adicional, podríamos proyectar un umbral inferior y superior más precisos del crecimiento de los precios del año siguiente. En este artículo, nos proponemos hacer justamente esto: utilizando una novedosa metodología desarrollada por el FMI,7 modelizamos la distribución del precio de la vivienda a 1 año vista y a 3 años vista en función de distintos indicadores económicos clave (crecimiento del PIB real, crecimiento del crédito a los hogares en porcentaje del PIB y accesibilidad a la vivienda). De esta forma, podemos acotar los valores más probables del precio de la vivienda dado un horizonte de proyección.
