¿En qué consiste el nuevo impuesto de plusvalía? Así queda el nuevo impuesto de plusvalía con la entrada en vigor de un nuevo sistema de cálculo

El pasado 26 de octubre, el Tribunal Constitucional fallaba nuevamente en contra del impuesto de plusvalía municipal. Una decisión con la que declaraba inconstitucional el sistema de cálculo utilizado para este tributo por no tener en cuenta la realidad del mercado. Y, tan solo unos días después, el Gobierno ha aprobado en el Consejo de Ministros un método de cálculo para este nuevo impuesto de plusvalía.

Estas idas y venidas pueden generar cierta incertidumbre entre vendedores, inversores, compradores… en definitiva entre aquellos que participan en el mercado de compraventa de inmuebles. Por ello, vamos a repasar en este artículo las principales claves de este nuevo impuesto de plusvalía.

Este es el contexto en el que se ha fraguado el nuevo impuesto de plusvalía

Para entrar en materia, conviene repasar en qué consiste el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o impuesto de plusvalía y por qué se ha modificado. Básicamente, lo que se hace con él es gravar la revalorización del suelo urbano de los municipios sobre el que se construyen los inmuebles. Un impuesto que paga quien vende un inmueble o quien lo hereda o recibe en donación.

El origen del problema, y lo que ha dado pie a la aparición de este nuevo impuesto de plusvalía, es la forma en la que se calcula. Hasta ahora, se daba por hecho que siempre que se vendía una vivienda u otro tipo de inmueble, su valor había incrementado. Con ello se obviaba si esta venta se había producido con pérdidas o cuál había sido la ganancia real que había generado.

Así es la primera opción para calcular la base imponible del impuesto

Este primer método establece que la base imponible para calcular el nuevo impuesto de plusvalía será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que definan los ayuntamientos. Eso sí, en el Real Decreto Ley se establecen unos límites para estos coeficientes:

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Fuente: BOE

Asimismo, también se especifica en este nuevo marco legislativo que se actualizarán anualmente estos coeficientes:

Estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.

Si, como consecuencia de la actualización referida en el párrafo anterior, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.

Fuente: BOE

Calcular la base imponible a partir del precio de venta, así es la segunda opción

Otro de los grandes cambios que llegan con este nuevo impuesto de plusvalía es que el contribuyente puede tributar por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Para ello serán los contribuyentes los que tengan que demostrar al Ayuntamiento correspondiente que el incremento del valor es menor que la base imponible obtenida del cálculo realizado con coeficientes:

Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

Fuente: BOE

¿Qué deben tener en cuenta vendedores e inversores?

Esta situación, fundamentalmente, afecta a aquellos que hayan vendido, heredado o recibido en donación un inmueble recientemente. O a aquellos que prevean hacerlo próximamente.

Para estos grupos, lo principal será asegurarse de cuál es el método de cálculo del nuevo impuesto de plusvalía que más les beneficia. Con ello, en caso de que sea la segunda opción, podrán realizar la gestión con el margen suficiente para presentar la documentación necesaria en tiempo y forma para acreditar al ayuntamiento que les corresponde pagar la plusvalía real.

Por otro lado, para aquellos que hayan realizado la transmisión del inmueble entre el 26 de octubre, fecha en la que el Constitucional anuló el impuesto, y la entrada en vigor del nuevo Real Decreto-Ley, hay una buena noticia: quedan exentos de pagarlo porque la normativa no tiene carácter retroactivo.

Por último, los inversores que no incluyan operaciones de venta en sus movimientos de inversión, no tienen que preocuparse por el nuevo impuesto de plusvalía. Esto se debe a que el tributo seguirá afectando a quienes vendan y no a quienes compren.