El sector inmobiliario se enfría: Las señales de enfriamiento del mercado inmobiliario son cada vez más patentes... Primeras señales de enfriamiento debido al agotamiento del ciclo expansivoy por las subidas de los tipos de interés
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Después de un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas, en 2023 prevemos que el número de compraventas experimente un ajuste significativo, principalmente por el impacto del aumento de los tipos de interés. El precio de la vivienda, que suele responder con algo de retraso tras la caída de la demanda, se ralentizará de forma notable, pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento ligeramente positiva en 2023 (aunque sí se ajustará en términos reales, debido a la elevada inflación). La oferta de vivienda, que es insuficiente para cubrir la demanda estructural por formación de hogares, seguirá siendo muy limitada debido a la ralentización económica, los elevados costes de construcción y el descenso de la demanda.
El mercado inmobiliario es atomizado y emocional:
El mercado inmobiliario es atomizado y emocional
— Iker Real Estate (@IkerRealEstate) January 7, 2023
Atomizado - Cada piso es distinto y hay millones
Emocional - Decidir donde vivir es una decisión personal
Estos dos factores crean inmensas oportunidades para los inversores
Las señales de enfriamiento del mercado inmobiliario son cada vez más patentes
La demanda de vivienda ha sorprendido por su elevado dinamismo en 2022. En el primer semestre del año, la tendencia alcista iniciada en 2021 tuvo continuidad, alentada por varios factores como el cambio de preferencias a raíz de la pandemia (teletrabajo, espacios más amplios, etc.), el ahorro «forzoso» durante el confinamiento que se ha canalizado en parte al sector inmobiliario, unos tipos de interés en niveles muy bajos y la rápida recuperación de la demanda extranjera.
Durante el verano, la demanda siguió creciendo con fuerza, pero comenzaron a percibirse las primeras señales de enfriamiento (tasas de crecimiento más modestas) debido al agotamiento del ciclo expansivo, por las primeras subidas de tipos de interés y, sobre todo, por la expectativa de que el BCE seguiría subiendo los tipos durante los próximos meses. En efecto, algunos compradores adelantaron la compra de vivienda para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable antes de que los tipos de interés subieran más. La confluencia de todos estos factores ha provocado que la compraventa de viviendas haya alcanzado cifras muy elevadas (644.000 compraventas en el acumulado de 12 meses hasta septiembre de 2022), unos registros no vistos desde el verano de 2008.
Han comenzado a percibirse las primeras señales de enfriamiento debido al agotamiento del ciclo expansivoy por las subidas de los tipos de interés
A pesar de estos excelentes registros, en los próximos meses, la demanda de vivienda se enfriará por el impacto de la subida de los tipos de interés.1 El euríbor a 12 meses –el principal indicador de referencia para las hipotecas a tipo variable– ha aumentado en unos 330 p. b. en 2022 (del –0,45% en enero al 2,83% en noviembre)2 y los tipos de interés implícitos de mercado cotizan que se mantendrá alrededor del 3% (o algo por debajo) en el promedio del año 2023. Puesto que la mayoría de los compradores suelen necesitar de financiación para realizar la compra de una vivienda, el impacto sobre la demanda va a ser directo. En consecuencia, prevemos que el número de compraventas retrocederá alrededor de un 20% en el año 2023 hasta las 480.000 viviendas, pero todavía se situaría en un nivel superior al promedio desde 2007 (450.000).
La demanda extranjera, por su parte, también puede verse impactada por la ralentización económica de los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia). Con todo, los datos más recientes son extraordinariamente positivos: los extranjeros compraron más de 90.000 viviendas en España en el acumulado de cuatro trimestres hasta el 3T 2022, una cifra que representó el 14,1% del total de compraventas y que supera ampliamente los valores prepandémicos.
