El endurecimiento de las condiciones financieras se traslada a los tipos de interés hipotecarios y enfría la demanda de vivienda. Además, el alza de la inflación merma el poder adquisitivo de los hogares y también debilita la demanda de vivienda por esta otra vía. Dado el notable endurecimiento de la política monetaria en los últimos trimestres, a continuación, documentamos el cambio de tendencia que ya se está empezando a producir en algunos mercados inmobiliarios internacionales y analizamos la magnitud del ajuste que podría quedar por delante.
Diagnóstico: ¿qué mercados inmobiliarios acumularon mayores desequilibrios?
En muchas economías desarrolladas, hace años que el precio de la vivienda venía subiendo de forma muy significativa, y la tendencia se aceleró durante la pandemia (por cambio de preferencias, política fiscal y monetaria expansiva, oferta limitada, etc.).
El precio de la vivienda global pasó de crecer un 2,8% en 2019 a un 4,5% en 2020 y aceleró hasta el 11,8% en 2021, en términos nominales (1,4%, 3,5% y 8,6%, respectivamente, en términos reales). Esta tendencia alcista se frenó en 2022, sobre todo en términos reales (avance del 4,1% interanual en el 3T 2022).
La ley de vivienda amenaza con dinamitar el mercado inmobiliario tal y como la conocemos #Economía https://t.co/80KyEKrzGx
— ABC de Sevilla (@abcdesevilla) April 23, 2023
El repunte del precio de la vivienda fue muy superior a la evolución de la renta de los hogares y conllevó una notable sobrevaloración en algunos mercados
Así, según el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, 12 de los 25 países analizados mostraban signos de sobrevaloración en el 3T 2021.2 Los países que más preocupan son aquellos en los que el repunte de precios vino acompañado por un incremento de la deuda de los hogares (que ya se encontraba en niveles elevados en algunos casos). En este grupo, destacan Nueva Zelanda, Canadá, Australia y EE. UU. En Europa, los casos señalados son Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Noruega. Además, en estos países dominan las hipotecas a tipo variable, lo que implica que los hogares recientemente hipotecados son más vulnerables al incremento de los tipos de interés. En un segundo grupo aparecen Portugal, Alemania y el Reino Unido, países que también registraron fuertes crecimientos del precio de la vivienda durante la pandemia y un aumento del endeudamiento de los hogares.
