El mercado inmobiliario comercial adopta una posición de ‘esperar y ver’ ante el escenario económico actual; la recuperación más notable de los precios ha tenido lugar en los activos de oficinas
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Los activos inmobiliarios comerciales han tenido un excelente comportamiento en la primera mitad del año 2022. Pero esta situación está cambiando rápidamente a raíz del fuerte aumento de los tipos de interés que está llevando a cabo el BCE para frenar el avance de la inflación. Todo parece indicar que las oficinas serán los activos que pueden sufrir un mayor ajuste de valoración, al contar con unas rentabilidades más estrechas. El retail, cuyas valoraciones acumulan varios años de intenso ajuste, podría tener ahora un comportamiento más estable que el resto de los segmentos. En cambio, los activos logísticos, el producto estrella en los últimos tiempos por el auge del e-commerce, podría mostrar una mayor sensibilidad al deterioro del entorno macroeconómico. Finalmente, ponemos el foco en el segmento co-living, que está despertando mucho interés inversor recientemente en España, especialmente en el caso del senior living, un segmento con perspectivas muy positivas teniendo en cuenta las perspectivas demográficas que apoyarán a la demanda a medio y largo plazo y la escasa oferta actual.
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Vientos de cola para el inmobiliario comercial en la primera mitad de 2022
La tendencia alcista iniciada a comienzos de 2021 en el mercado inmobiliario comercial tuvo continuidad hasta la primera mitad de 2022, sobre todo, gracias a unas condiciones de financiación muy favorables y un elevado apetito inversor para esta tipología de activos. Así, según el nuevo índice de precios para el mercado inmobiliario comercial que proporciona el Banco de España, las valoraciones se han recuperado de forma generalizada a lo largo del último año y medio para, prácticamente, recuperar los niveles prepandémicos en la primera mitad de 2022.
La reactivación es todavía más evidente en términos de inversión: en los tres primeros trimestres de 2022, el volumen de inversión superó el registro anual de los últimos 10 años (14.226 millones de euros), a excepción de 2018 (en torno a los 20.000 millones de euros según la consultora inmobiliaria CBRE).
Gráfico de las cotizaciones del índice de precios del mercado inmobiliario comercial
Gráfico de las cotizaciones de la inversión en inmobiliario comercial en España
La recuperación más notable de los precios ha tenido lugar en los activos de oficinas
Se trata de uno de los segmentos que más sufrió los efectos de la pandemia, sobre todo en las primeras etapas de fuertes restricciones a la movilidad y trabajo desde los hogares, cuando el precio llegó a caer por encima del 15% interanual. Una vez superadas estas fases más agudas de la crisis sanitaria y después de una cierta normalización del teletrabajo (el híbrido parece ser el nuevo modelo predominante), el segmento de oficinas ha ido recuperando de forma gradual las valoraciones anteriores a la vez que las yields han aumentado,29 si bien es cierto que los volúmenes de inversión son aún modestos en términos históricos.
