Aunque para el conjunto de España no esperamos correcciones de precios reseñables, es posible que se produzca un cierto ajuste en aquellos mercados donde los precios han crecido con más fuerza en los últimos trimestres y aquellos que se encuentran más sobrevalorados en relación con los fundamentales. Por otra parte, los precios aguantarán mejor en aquellas localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada mientras esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.
Mis amigos remataron acciones a mínimos, compraron bienes raíces caros con créditos caros y siguen en fiesta modo vacaciones ????
— DIEGO FRANCO ® (@DIEGOFRANCObvc) January 6, 2023
No obstante, en caso de que se materializaran algunos riesgos bajistas,6 se podría dar una corrección de precios algo más generalizada. Pero incluso en este escenario alternativo, la ausencia de desequilibrios significativos hace prever que no se activarían los mecanismos financieros de retroalimentación negativa y que el potencial impacto en los balances bancarios sería contenido, tanto por el reducido nivel de sobrevaloración en el mercado7 como por las prudentes condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios. Con todo, las autoridades supervisoras han alertado recientemente que los riesgos para la estabilidad financiera han aumentado, si bien no se considera necesario activar medidas macroprudenciales por el momento.
A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler (debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data), construimos indicadores sobre la evolución anual del precio del alquiler de la vivienda a nivel nacional y para las comunidades autónomas (CC. AA.). También calculamos indicadores de los «nuevos alquileres» seleccionando las relaciones pagador-emisor que tienen seis meses o menos de antigüedad, con el objetivo de capturar los cambios de tendencia que se producen en el mercado. Los gráficos de la siguiente página muestran que el precio del alquiler crecía de forma muy vigorosa antes de la pandemia (2018-2019), pero se ralentizó de forma notable en 2020. En 2021 y 2022, el crecimiento promedio del precio del alquiler ha sido contenido (inferior al 2%).9 Sin embargo, se observan diferencias muy significativas por importe: los nuevos alquileres altos (percentil 75) habrían crecido más de un 4% en promedio, el doble de lo que están creciendo los alquileres de menor cuantía. Por CC. AA. las diferencias también son muy significativas. En 2022, la Comunidad de Madrid es la que presenta un avance más considerable, superior al 6% en promedio.
Gráfico del índice CaixaBank del precio del alquiler por CCAA
De cara a 2023, la evolución del precio del alquiler es incierta, con factores empujando en ambos sentidos. Por un lado, la subida acumulada de los precios del alquiler en los últimos años (exceptuando la pausa de la pandemia) es muy notable y superior al incremento de la renta de las familias, lo que ha supuesto un incremento considerable del esfuerzo que realizan muchas familias para pagar el alquiler. En un contexto de elevada inflación, que está mermando el poder adquisitivo de los hogares, hace pensar que el recorrido adicional del precio del alquiler es escaso. Además, es muy probable que se prorrogue el tope del 2% en el incremento del precio de alquiler en 2023. Sin embargo, la presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler. Si bien se espera que la oferta de vivienda en alquiler se incremente a medio plazo, apoyada en el interés inversor en este segmento (co-living, built to rent, etc.), posiblemente será insuficiente para cubrir la creciente demanda.
