El mercado de activos inmobiliarios comerciales se encuentra en un momento de ‘esperar y ver’ ante el ajuste de valoraciones y yields, que aún se están adaptando a unos tipos de interés de mercado más elevados
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De hecho, ya en los últimos meses de 2022 se ha observado que el mercado se encuentra en un momento de desajuste entre, por un lado, una oferta que se muestra reticente a reducir el valor de unos activos que se han venido demandando con fuerza en meses anteriores y, por el otro, una demanda que necesita valoraciones más ajustadas a la realidad actual y unos yields más atractivos.
Ese desajuste se refleja en la paralización o postergación de muchas operaciones de inversión, de tal manera que el mercado se encuentra en un momento de ‘esperar y ver’, al menos hasta que se esclarezca hasta qué punto subirá el BCE los tipos de referencia. En cualquier caso, no esperamos que el mercado se paralice totalmente o de forma abrupta, teniendo en cuenta que los tipos permanecen en niveles contenidos en términos históricos y, sobre todo, teniendo en cuenta que sigue habiendo liquidez en el mercado.
Regresar a la #oficina es un reto que impulsa a cambios en los espacios:
Regresar a la #oficina es un reto que impulsa a cambios en los espacios. ????#MercadoInmobiliariohttps://t.co/DgEBFFE0uW pic.twitter.com/axZtDEbywg
— Real Estate Market (@RealEstateEarth) January 6, 2023
En este sentido, aquellos activos cuyas yields ya acumulan un fuerte ajuste, como es el caso del segmento retail de locales comerciales, serían los que deberían verse menos afectados por el aumento en los tipos de interés de mercado. En cambio, en el caso de las naves industriales y de logística, segmento estrella en los últimos meses, los yields tienen mayor margen para ajustarse al alza.
Pero, más allá del impacto que puedan tener los aumentos de tipos de interés, también hay que tener en cuenta factores más de tipo estructural que moverán el mercado inmobiliario comercial
En el caso de las oficinas, las perspectivas actuales son relativamente positivas, ya que la penetración del teletrabajo no ha sido tan extensa como se esperaba en un principio y, además, el trabajo híbrido está introduciendo necesidades de nuevos espacios, de tal manera que la transformación de las oficinas tradicionales requerirá importantes inversiones en este tipo de activos. Además, las perspectivas del mercado laboral no se han deteriorado de forma material.
En lo que respecta a los locales comerciales, el sector lleva expuesto a los procesos de digitalización y al comercio online desde mucho antes del estallido de la pandemia, lo que explica la fuerte consolidación de este segmento en los últimos años. Aunque es cierto que el escenario actual contempla un enfriamiento del consumo a corto plazo como consecuencia de la pérdida de poder adquisitivo de las familias, no se espera una corrección severa en un segmento que acumula un enorme ajuste en los últimos años. Además, al igual que en las oficinas, las nuevas necesidades de locales híbridos que conjuguen la compra física (sigue siendo la predominante) con el e-commerce sugiere que este segmento mantendrá cierto atractivo para el inversor.
Por último, las naves industriales y los activos logísticos seguirán contando con un enorme interés por parte del inversor, sobre todo porque la oferta y los procesos que han venido impulsándolos (digitalización y comercio online) aún tienen mucho margen de expansión en nuestro país a medio y largo plazo.
