Entre 2020 y 2022 se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares. En este mismo periodo, el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000, el nivel más reducido desde 1990 si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008. Esta oferta de vivienda, insuficiente en relación con las dinámicas demográficas, es más acusada en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes, las islas y el arco mediterráneo. Según las proyecciones de población del INE, en los próximos cinco años (2023-2027) se crearán unos 217.000 nuevos hogares por año, lo que supone una presión demográfica significativa y con importantes implicaciones para el mercado de la vivienda.
Ambas variables pueden diferir en determinados momentos del tiempo, pero cuando se dan situaciones de divergencia dilatadas por largos periodos se pueden generar importantes desequilibrios, bien por un exceso de oferta, que puede dar lugar a un elevado stock de vivienda sin vender (como ocurrió en España en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008), bien por una oferta insuficiente para cubrir la demanda de vivienda estructural por la formación de nuevos hogares. Como veremos en este artículo, esta es la situación en la que se encuentra actualmente el mercado inmobiliario español y, más concretamente, las grandes urbes y algunas zonas costeras.
Dieciséis años ha tardado la economía catalana en pasar página de uno de los capítulos de la crisis inmobiliaria del 2007. Este año, la recaudación fiscal de la Generalitat vinculada a la compra de viviendas de segunda mano se ha recuperado. https://t.co/6KJ80myLqs
— Eduardo Magallón (@eduardomagallon) January 6, 2023
En él se puede observar el boom que vivió el sector de la construcción entre 1997 y 2007, con un promedio de 1,6 viviendas nuevas por cada nuevo hogar creado. En este periodo, la inversión residencial como porcentaje del PIB prácticamente se duplicó: del 6,2% del PIB que representaba en 1997 aumentó hasta el 11,8% en 2006. Esta situación de desequilibrio (exceso de oferta) desembocó en la acumulación de un elevado stock de vivienda nueva sin vender, que alcanzó un máximo de 650.000 viviendas en 2009, según estimaciones del MITMA.
Tabla con los datos del promedio anual
