Crisis inmobiliaria: la oferta de vivienda en España actualmente es insuficiente para cubrir la demanda estructural atendiendo a las cifras de formación de hogares más reciente
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La necesidad de absorber este elevado stock provocó que la construcción de vivienda fuera muy limitada entre 2008 y 2013, periodo en el que se produjo un intenso ajuste de los precios de la vivienda y de capacidad en el sector. A partir de 2014, el mercado inmobiliario se empezó a reactivar, con los primeros avances positivos en precios y en compraventas. Sin embargo, el crecimiento de la oferta de vivienda nueva siguió siendo muy limitado en el primer año de este nuevo ciclo expansivo por la existencia todavía de un importante stock de vivienda por absorber (estimado en más de 500.000 viviendas en 2014) y por el reducido crecimiento de la población (86.000 hogares nuevos en 2014). Aunque entre 2015 y 2019 la formación de hogares siguió siendo muy baja (unos 64.500 hogares por año), la producción de vivienda nueva fue ganando tracción, pasando de los 64.000 visados de obra nueva en 2015 a los 106.000 en 2019. De este modo, el número de visados de vivienda por cada nuevo hogar creado volvió a situarse por encima de 1, a pesar de que el stock de vivienda nueva sin vender era todavía muy elevado (457.000 viviendas estimadas en 2019), pero muchas de estas viviendas se consideran obsoletas o se encuentran en ubicación con muy baja demanda.
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— El Abogato???? (@eIabogato) January 3, 2023
La oferta de vivienda en España actualmente es insuficiente para cubrir la demanda estructural atendiendo a las cifras de formación de hogares más reciente
En el periodo más reciente (2020-22), como consecuencia de la pandemia primero y por el alza de los costes de construcción después, se ha vuelto a una situación de insuficiente oferta de vivienda para cubrir la demanda de una población cuyo crecimiento ha vuelto a ganar dinamismo. Así, en los últimos tres años, se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares, pero el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000. A continuación, mostramos dónde es más acusada la falta de oferta de vivienda en relación con las tendencias demográficas: en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes y algunas zonas de la costa.
¿En qué municipios españoles hay más escasez de vivienda?
Un fenómeno bien conocido es que la distribución territorial de la población en España es muy desigual. Además, las diferencias geográficas se han ido acentuando con el tiempo, puesto que la población tiende a concentrarse donde hay más oportunidades laborales y mayor dinamismo económico. Este fenómeno de concentración de población en zonas ya de por sí muy pobladas genera una presión adicional a la demanda de vivienda en unos mercados inmobiliarios que ya suelen encontrarse bastante (o muy) tensionados. Es por esta razón que sería conveniente que la construcción de vivienda se concentrara en dar respuesta a esta demanda, ya sea con construcción en aquellos municipios con mayor dinamismo demográfico o en zonas próximas, para lo que puede ser necesario también desarrollar medios de transporte que «acerquen» unas zonas a otras.
Para analizar esta cuestión, usamos una nueva base de datos pormenorizada de los visados de obra nueva con su geolocalización, lo que nos permite cruzar la información de la ubicación exacta de cada nueva promoción de viviendas con las tendencias demográficas en esa zona. En concreto, para cada ubicación (un municipio o distrito), calculamos una métrica, que denominamos «desequilibrio», y que mide la escasez relativa de vivienda a partir de la comparación entre el número de visados de obra nueva acumulados entre 2020 y 2022, y la creación neta de hogares en ese mismo periodo. Esta métrica toma valores comprendidos entre +1 y –1. Valores positivos (más cercanos a 1) de esta métrica de desequilibrio indican la creación de más hogares que viviendas iniciadas, es decir, una oferta de vivienda insuficiente. Por otra parte, valores negativos indican que se inició la construcción de más viviendas que hogares creados.
Los mapas de las siguientes páginas muestran el resultado de dicho cálculo
Resulta evidente que los municipios con insuficiente oferta de vivienda nueva en relación con la formación de hogares se extienden a lo largo de la costa mediterránea, los archipiélagos y alrededor de los grandes núcleos urbanos, entre los que destacan Madrid (desequilibrio de 0,42) y Barcelona (0,46), aunque también se observan valores muy elevados en otras ciudades muy pobladas como Murcia (0,53), Terrassa (0,49), La Coruña (0,42), Vigo (0,41), L’Hospitalet de Llobregat (0,40), Sabadell (0,34) o Zaragoza (0,25). Sin embargo, ello no implica que no se esté construyendo en estos municipios. En efecto, si dividimos los municipios entre los que presentan escasez de vivienda (desequilibrio >0) y el resto, obtenemos que un 51% de los visados de obra nueva en los últimos tres años se ubican en municipios con escasez de vivienda. No obstante, estos municipios concentran un 61% de la población española y el 96% de los nuevos hogares creados en España entre 2020 y 2022. Es decir, a pesar de que una parte significativa de las nuevas promociones de vivienda se ubiquen en municipios con elevado dinamismo demográfico, el incremento de la oferta es insuficiente para cubrir la pujante demanda.
