El número de visados de obra nueva (108.000 viviendas en los últimos 12 meses hasta septiembre) es muy inferior a la creación neta de hogares (207.000 anuales hasta el 3T 2022), unos datos que sugieren que la oferta de vivienda es insuficiente en relación con la demanda estructural por el crecimiento poblacional. La escasez de oferta para cubrir la demanda estructural por la demografía es un aspecto que tratamos en el artículo «Lo que revela el big data sobre la oferta de vivienda nueva y las tendencias demográficas en España» de este mismo Informe Sectorial.
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— ???????????????????????? ???????????????????? ???????????????? (@DanielShoerRoth) January 4, 2023
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Un factor que ha limitado la recuperación de la oferta pospandemia ha sido el fuerte incremento de los costes de construcción, la escasez de determinados insumos y la creciente insuficiencia de mano de obra. Recientemente, la tendencia alcista de los costes parece haberse frenado (14,7% interanual en septiembre, frente al máximo del 19,5% registrado en mayo) y el descenso de los precios de los metales industriales en los mercados internacionales apuntan a una moderación de los costes de construcción en 2023, aunque seguirán más elevados que antes de la pandemia. Para más detalles, véase el artículo «¿Cómo evolucionarán los costes de la construcción en España en 2023?» en este informe.
La ralentización económica, los elevados costes de construcción y el descenso de la demanda restringirán el crecimiento de la oferta de vivienda en 2023...
El precio de la vivienda ha comenzado a moderarse incluso antes de que las señales de enfriamiento de la demanda sean más claras. Los diferentes índices de precios para el mercado residencial español recogen un crecimiento interanual que ha pasado de tasas entre el 6,7%-9,5% en el 1T 2022 (según el índice) a ritmos del 4,7%-7,6% en el 3T 2022, tal y como refleja el gráfico de la siguiente página. En el mercado inmobiliario comercial también se perciben signos de menor dinamismo de los precios en algunos segmentos (véase el artículo «El mercado inmobiliario comercial adopta una posición de ‘esperar y ver’ ante el escenario económico actual» en este mismo informe). A pesar de esta ralentización, conviene resaltar que los ritmos de crecimiento siguen siendo considerables y que los precios de la vivienda hasta el 3T 2022 estuvieron apoyados por una demanda muy vigorosa.
Gráfico con los datos de la producción de nueva vivienda
Con todo, el empeoramiento de las perspectivas económicas y otros factores de carácter más estructural (como la falta de suelo residencial finalista en las zonas más demandadas y la incertidumbre regulatoria) sugieren que la oferta se mantendrá estable a corto y medio plazo. Por ello, prevemos que los visados de obra nueva acaben descendiendo moderadamente en el conjunto de 2022 (100.000 viviendas) y se mantengan en niveles similares en 2023. De nuevo, esta cifra es claramente inferior a la proyección de nuevos hogares del INE (217.000 por año en promedio entre 2023 y 2027). Además de la obra nueva, la rehabilitación de vivienda debería tomar impulso a medida que se vayan ejecutando los proyectos ligados a los fondos de reconstrucción europeos NGEU.
Si nos fijamos en el crecimiento acumulado del precio de la vivienda entre el 4T 2019 y el 3T 2022 (último dato disponible), observamos que los mayores crecimientos se registran en provincias turísticas como Cádiz (9,2%), Málaga (12,6%), Baleares (10,4%) o Alicante (7,4%). Así, la salida de la pandemia y la fuerte recuperación del turismo internacional ha ayudado a que los mercados inmobiliarios de las zonas turísticas sean los que han crecido con más vigor. Por otro lado, la desaceleración que ha experimentado el precio de la vivienda a lo largo de 2022 es generalizada en todas las regiones, incluso las turísticas, pues dicha desaceleración obedece a factores comunes que afectan al mercado inmobiliario en su conjunto, como la subida de los tipos de interés.
Después de este difícil invierno (por la crisis energética y la elevada inflación), de cara a la primavera prevemos que el crecimiento del PIB vuelva a tomar tracción, aunque de forma moderada. Así, para el conjunto de 2023, proyectamos para España un crecimiento del PIB del 1,0% (4,5% en 2022) y una inflación promedio del 4,5% (todavía elevada pero muy inferior al 9,1% de 2022). Asimismo, prevemos que se seguirá creando empleo (0,5%, unos 112.000 ocupados más en media anual) a pesar de que la tasa de paro pueda repuntar ligeramente por el incremento de la población activa. En este escenario de pronunciada ralentización económica, pero no de recesión, prevemos que el precio de la vivienda mantendrá una modesta tasa de crecimiento positiva en términos nominales (alrededor del 1%). En términos reales, el ajuste es considerable debido a la elevada inflación (–7,1% acumulado en 2022-2023). Por otra parte, seguimos pensando que el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo porque los fundamentales son mucho más sólidos que en el anterior ciclo expansivo del mercado inmobiliario español. Veámoslo en detalle.
