Apalancar la hipoteca: cómo aumentar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria

A la hora de hacer una inversión inmobiliaria existen numerosas opciones para optimizarla y obtener una mayor rentabilidad. Dentro de este abanico de alternativas, a través de la hipoteca se puede sacar mayor partido a la inversión. Para ello, una de las opciones más interesantes es la de apalancar la hipoteca.

Antes de ahondar en lo que supone apalancar la hipoteca para aumentar la rentabilidad, es conveniente recordar que existen otras formas de mejorar la hipoteca. Desde Vivendex señalan tres opciones, aunque todas tienen una serie de gastos asociados:

• Novación de la hipoteca. Es decir, llegar a un acuerdo con el banco para que cambien las condiciones que inicialmente se pactaron de tipo de interés, importe, etc.
• Subrogación de la hipoteca. A esta opción se puede recurrir cuando con el propio banco no es viable modificar la hipoteca. De esta manera, se puede cambiar de banco el préstamo hipotecario con el objetivo de tener unas mejores condiciones.
• Cancelación de la hipoteca. Otra forma de abaratar la hipoteca es contratar una con mejores condiciones y cancelar la hipoteca inicial.

Pero, aparte de todas estas modificaciones hay otra alternativa para mejorar la rentabilidad de la inversión: apalancar la hipoteca. Esta opción es ideal para inversores porque permite incrementar la rentabilidad de la inversión.

¿Qué es el apalancamiento?

El apalancamiento financiero consiste en realizar una operación de compra, en este caso la inversión en un inmueble, y endeudarse para poder hacer frente a esta inversión. Cuando se hace de la manera adecuada, permite destinar recursos a otras inversiones.

Al mismo tiempo, al apalancar la hipoteca no se concentra todo el capital en una misma inversión. Básicamente se trata de un método gracias al cual el comprador puede invertir más dinero del que tiene disponible o del que quiere destinar para ello.

A la hora de apalancar una hipoteca, se recurre al banco para obtener el capital que hace falta, aparte de los recursos propios. Una operación que, como veremos más adelante, tiene algunas ventajas. Entre ellas, la posibilidad de acceder a más propiedades o recuperarse antes de la inversión. Pero, para hacerlo correctamente, es importante tener en cuenta variables como el plazo de amortización o el tipo de interés.

Cómo calcular el apalancamiento de la hipoteca

Cuando se quiere hacer un cálculo de apalancamiento financiero o, en el caso de una inversión inmobiliaria, de apalancar una hipoteca, se suele hablar de forma fraccionada. Para calcularlo se utiliza una fórmula en la que se divide el valor total de la inversión por los recursos propios invertidos.

Valor de la inversión

Apalancamiento financiero = 1: ------------------------------

Recursos invertidos

Una vez que se realiza esta cuenta, se puede obtener, por ejemplo, un resultado que sea 1:10. Esto significaría que, por cada euro que el inversor destina de su bolsillo, en realidad está invirtiendo diez.

Aunque pueda parecer un método de cálculo sencillo, lo preferible es contar con profesionales que analicen correctamente cada variable de la inversión. Por ejemplo, en Inviertis puedes simular fácilmente el comportamiento de la inversión en función del apalancamiento. Se trata de un proceso de tres pasos:

1. Estudiar toda la información financiera. Gracias a nuestra plataforma podrás tener a tu disposición toda la información necesaria sobre la inversión. ¿Qué rendimiento va a dar la propiedad? ¿Y en comparación con otros inmuebles?
2. Usar la calculadora hipotecaria. Con esta calculadora puedes hacer una estimación. Simplemente tienes que introducir la cantidad que planteas apalancar conociendo la rentabilidad neta y la TIR (Tasa Interna de Retorno) de cada supuesto.
3. Enviar a estudio la inversión. Pero, además de conocer esta información, Prohipotecas realizará un estudio personalizado. Así podrás asegurarte de obtener la hipoteca que mejor se ajuste a tus necesidades.

Ventajas apalancar la hipoteca

Vale, ya sabemos qué es el apalancamiento y cómo se calcula, pero... ¿por qué merece la pena apalancar la hipoteca?

• Puedes acceder a más prioridades. Apalancar la hipoteca permite plantearse hacer una inversión inmobiliaria más elevada. Y, por lo tanto, acceder a propiedades que, sin esta operación, no sería viable.
• Te recuperas antes de la inversión. Al no tener que invertir mucho capital, el tiempo de recuperación del dinero invertido es más reducido.
• Los tipos de interés actuales son más propicios que nunca para apalancar la hipoteca. Actualmente los tipos de interés que se toman como referencia en las hipotecas están en mínimos históricos. Por lo tanto, el coste de la hipoteca es menor.
• Puedes obtener beneficios fiscales. Apalancar la hipoteca también puede contar con beneficios fiscales. Por ejemplo, se pueden deducir intereses o gastos asociados al préstamo.
• Tiene menos riesgo. Al apalancar la hipoteca, evitas tener que limitar en exceso tu liquidez y, por lo tanto, se disminuye el riesgo.