Una casa en la soleada Italia es el sueño de muchos polacos. Los compatriotas suelen decidir diversificarse invirtiendo en Italia. ¿Cómo se ve en la práctica? A nuestras preguntas sobre el mercado responde Małgorzata Ciuksza, asesora jurídica, creadora y coordinadora de los proyectos wloskiedomy.pl y domza1euro.pl, que vive en Liguria.
- ¿Cómo comprar y alquilar una casa en Italia?
- ¿Quién invierte con más frecuencia en Italia?
- ¿Qué se puede conseguir por 100.000 PLN? ¿euro?
- ¿Qué regiones son las más populares? ¿Dónde puede comenzar el boom?
Agnieszka Patyk (editora de FXMAG): ¿Siguen los polacos interesados en casas a 1 euro en Italia? Este tema fue muy popular en los medios, usted publicó un libro electrónico al respecto: "Casas por 1 euro - o cómo comprar una propiedad en la soleada Italia". ¿Cómo se ve desde una perspectiva práctica? ¿Ha disminuido el auge?
Małgorzata Ciuksza (asesora jurídica, creadora y coordinadora de proyectos de wloskiedomy.pl): De hecho, el tema fue increíblemente mediático y "se podía hacer clic" en 2016-2019. Tan pronto como aparecieron los artículos, recibí cientos de llamadas por semana. Le expliqué cómo es este programa y por qué no tiene sentido en la práctica.
Había mucha gente interesada en el tema, pero no era tan sencillo. Hay que cumplir muchos requisitos municipales y lidiar con una enorme burocracia. Estas casas, por supuesto, al final no cuestan 1 euro, sino mucho más. Suena bonito, pero en realidad las subastas sólo empiezan a partir del límite indicado. Además, existe la necesidad de pagar una fianza, los gastos de notario y, finalmente, la propia reforma. Es más barato comprar una propiedad en el mercado libre, por 10.000 o 50.000 PLN. euro, que requiere una renovación, pero sólo una pequeña renovación.
Creo que finalmente expliqué qué es este programa y cómo funciona el "truco de marketing" en mi libro electrónico. Sin embargo, muchos polacos todavía quieren comprar una casa en Italia, no necesariamente por 1 euro.
A.Patyk: ¿Es cierto que el problema a la hora de comprar una casa en Italia es la falta de documentación? Al parecer, incluso las agencias inmobiliarias lo preparan sólo cuando encuentran un cliente potencial...
Sr. Ciuksza: Exactamente. En la práctica, las agencias en Italia en la gran mayoría de los casos no saben lo que venden. No importa si se trata de una propiedad que vale 10.000 PLN o 100.000 PLN. o 1 millón de euros. Casas y apartamentos no están preparados para la venta. Hasta que no hay un interesado que hace una oferta, en el 97% de los casos no hay documentos.
Hemos realizado el proceso de compra de más de 250 casas para clientes de todo el mundo, principalmente de Polonia, y era muy raro que el agente comprobara la propiedad previamente. Las agencias italianas siempre dicen que la casa es "tutto bene", pero luego resulta que no hay información concreta. Cuando los contactamos, estos documentos apenas se están organizando. A menudo sucedía que la agencia nos enviaba documentos para una propiedad completamente diferente...
Es más, cuando visita una casa, el agente suele decir sorprendido: "Mire, aquí también hay un sótano", porque nadie lo había revisado antes; es la norma.
A.Patyk: ¿Cómo es la burocracia italiana? ¿Es realmente necesario tener paciencia a la hora de realizar los trámites más importantes?
M. Ciuksza: Sigue siendo válido. Durante el primer asesoramiento jurídico, siempre digo que si los clientes son alemanes-suizos, deberían pensar dos veces si realmente quieren tener una propiedad en Italia.
A.Patyk: ¿Por qué?
M. Ciuksza: Es cierto que podemos realizar el proceso de compra para los clientes como sus representantes, y los clientes no participarán directamente en él, pero durante la renovación o incluso el uso surgen muchos "problemas" diferentes.
La mayoría de las propiedades, independientemente del precio, tienen "algo" ilegal. Estos incluyen, por ejemplo, una cocina o un garaje adjuntos y un baño adosado a la pared. Antes de comprar hay que legalizarlo en la oficina. El notario no tiene ningún interés en examinar esto porque no lo exige la ley. Por lo tanto, debe asegurarse de ello usted mismo y el procedimiento dura hasta 3 meses. En la práctica, sin embargo, lleva más tiempo; el proceso más largo que hemos encontrado duró dos años.
El siguiente problema después de la compra es la conexión de los servicios públicos. Nuestro récord en este caso fue de 6 meses de espera en oficinas. Son italianos, a menudo no acuden a las reuniones programadas, se quedan sin palabras. Mi socio suele decir que nuestros clientes se gradúan aquí en la "universidad de la paciencia".
A.Patyk: ¿Cuáles son los mitos más populares sobre el mercado inmobiliario italiano?
M. Ciuksza: Todo lo que circula en Internet suele resultar cierto: precios bajos, burocracia elevada, el 97% de los anuncios en dos portales. Cabe añadir que las fotografías tomadas por agencias italianas desalientan las compras. La buena noticia es que cuando los clientes vienen a Italia, a menudo se llevan una sorpresa positiva.
A.Patyk: Por decirlo suavemente, este mercado es muy diferente del polaco en cuanto a sus especificidades y estándares.
M. Ciuksza: Son dos mundos diferentes. De vez en cuando nos encontramos con clientes que tienen experiencia en el sector inmobiliario en el mercado polaco. Les explicamos que en Italia es completamente diferente. Por ejemplo, en Polonia podemos confiar en un notario, en Italia ocurre todo lo contrario. Además, hay muchos "negocios" aquí. Los italianos son extremadamente relacionales, por lo que la norma es que hay que "arreglar" algo.
A.Patyk: ¿Algún ejemplo?
M. Ciuksza: Como ya he dicho, las casas suelen tener ampliaciones ilegales. Entonces, según la ley, no se puede, por ejemplo, obtener un préstamo. Para recibir financiación, la casa debe ser inspeccionada por un tasador bancario. Recientemente la agencia nos dijo: “Sí, tienes razón, esta propiedad no cumple con los requisitos, pero tenemos 7 amigos tasadores en la zona que harán la vista gorda y podrás comprarla a crédito. "
Esto puede tener efectos tanto positivos como negativos. Si alguien compra por su cuenta, estos "acuerdos" pueden perjudicarle, por ejemplo, la agencia puede llevar al cliente a "su" notario, quien también hará la vista gorda ante algo que beneficie al vendedor.
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A.Patyk: ¿A quién deberíamos consultar si queremos aprender más sobre el mercado desde una perspectiva práctica?
M. Ciuksza: No recomiendo las agencias polacas. A menudo no tienen los conocimientos necesarios y sólo cooperan con empresas italianas, compartiendo la comisión. Es mejor buscar información en Internet usted mismo. También tenemos un blog donde te informamos del proceso de compra de forma gratuita. Si alguien quiere comprar una casa, es mejor tener al menos conocimientos básicos. Me gustaría recordarles que cuando compramos inconscientemente, vemos la proverbial "cara" sólo después de la compra, no antes.
A.Patyk: ¿Se consideran los bienes inmuebles en Italia como una inversión? ¿Qué tal si le cambiamos el nombre a alquiler a corto plazo?
M. Ciuksza: Muchos polacos compran inmuebles en Italia con fines de inversión. Nuestros clientes a menudo optan por diversificarse en el extranjero. La mayoría compra para ellos mismos, pero con la idea de que los alquilarán mientras están fuera. Recordemos que Italia siempre ha vivido y vivirá del turismo. No hay problemas con el alquiler, la temporada suele durar desde abril hasta finales de octubre. En las grandes ciudades con acceso a un aeropuerto, la temporada dura casi todo el año. También puedes ganar mucho dinero con ello.
Sin embargo, recuerde que no todas las propiedades se pueden alquilar. En este caso, necesitas estudiar aún más la normativa, porque si decides comprar algo por tu cuenta, puedes comprar algo que no puedes publicar legalmente en Airbnb o Booking.
A.Patyk: ¿Y cuándo no se puede alquilar una propiedad?
M. Ciuksza: Cuando no coincide con lo que aparece en los datos catastrales. Como regla general, al alquilar se necesita un certificado que confirme que la casa o apartamento es adecuado para vivir. Paradójicamente, no es necesario a la hora de comprar.
Tuvimos una situación en la que los polacos compraron una propiedad en Pulia, un Trullo histórico. Luego quisieron renovarlo. Luego recibieron un presupuesto para una renovación “básica”, no un presupuesto de “alquiler”. El primero costó 10.000. euro. Para certificar la propiedad tuvieron que gastar 20.000 PLN. Desafortunadamente, no estaban preparados para esto.
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A.Patyk: En España se habla mucho de ocupados. ¿Puede ocurrir también un fenómeno similar en Italia?
Sr. Ciuksza: En absoluto. Las normas de alquiler en Italia son muy precisas. No existe tal derecho, no tienes que preocuparte de que alguien viva contigo en tu ausencia.
A.Patyk: ¿Se pueden renovar las casas en Italia con los servicios de subcontratistas polacos? Definitivamente es más fácil cuando no conocemos el idioma.
M. Ciuksza: Formalmente es ilegal. Los empleados tendrían que estar asegurados en la Institución Italiana de Seguridad Social (ZUS). Asegurar un equipo así implica una enorme burocracia y enormes costos. Es mejor utilizar los servicios de compañías aseguradas locales. Para determinadas cuestiones arquitectónicas se debe obtener el consentimiento del municipio, y la solicitud sólo puede ser presentada por un arquitecto italiano o el llamado topógrafo. Una empresa polaca no puede hacer esto.
Además, si alguien realmente quiere mudarse a Italia, es importante establecer relaciones con los vecinos y llegar a las empresas de renovación a través de los "locales". Por supuesto, hay personas que corren riesgos, pero cualquier accidente implica una enorme responsabilidad legal para los propietarios. Colaboramos con mujeres polacas que crean proyectos de renovación y tenemos contacto con equipos italianos. En mi opinión, este es el mejor tipo de cooperación.
A.Patyk: ¿Qué regiones atraen más interés?
M. Ciuksza: Por supuesto, Toscana. Sin embargo, debido a los precios, los polacos quieren comprar en Toscana, pero al final suelen acabar en Umbría. También Venecia y alrededores, también Puglia. Liguria y Cerdeña son cada vez más populares, al igual que Sicilia, que sigue siendo barata. Además, las zonas de esquí también despiertan interés.
A.Patyk: ¿Qué región no es muy popular pero que pronto podrá tener mayor éxito?
M. Ciuksza: Abruzos, una región que lo tiene "de todo". Puedes esquiar allí, puedes nadar allí, es realmente hermoso allí. Esta región está subestimada porque no tiene tanta "publicidad" como la Toscana.
Entre las regiones atractivas también me gustaría mencionar Las Marcas. Hay montañas y mar, Ancona es la capital y los precios suelen ser todavía bajos. La desventaja son los terremotos, por lo que es necesario elegir la ubicación de la propiedad para que no sufra daños o asegurar la propiedad.
A.Patyk: ¿Cómo se ve el aumento de precios en el mercado? En Polonia lo experimentamos gravemente tanto en el ámbito primario como en el secundario.
M. Ciuksza: En Italia prácticamente no existe un mercado primario, aquí se construye muy poco. Las regulaciones que cubren el mercado primario no protegen a los compradores. Si el promotor quiebra, el consumidor puede perder el derecho a su propiedad. Los promotores también tienen impuestos más altos. Los extranjeros prefieren comprar en el mercado secundario, que también tiene "alma italiana".
A nivel italiano, los precios están cayendo y se espera que esta tendencia continúe. Esta es información general y promedio. En los lugares más atractivos, los precios están estancados o subiendo. Y hay lugares donde la oferta ha estado disponible durante 10 años y no hay quienes la acepten. El mercado es muy diverso.
A.Patyk: ¿Con qué presupuesto suelen contar los polacos? ¿Cuánto están dispuestos a invertir en un mercado extranjero?
M. Ciuksza: Normalmente son unos 100.000. euro. Por supuesto, hay personas con presupuestos mayores y menores: hay quienes tienen entre 20 y 30 mil. Euro, y también aquellos con 1-2 millones de euros.
A.Patyk: 100 mil euro, es decir, un apartamento de tamaño medio en Cracovia, pero no en la mejor zona.
M. Ciuksza: Sí, y en Italia por 100.000. euros puedes tener una propiedad realmente decente en un lugar muy bonito, incluso sin necesidad de reformas. Curiosamente, muchos clientes compran en Lecco, en el lago de Como. La mayoría de los clientes piensan que hay que gastar millones de euros en Como y vivir al lado de George Clooney. Mientras tanto, puedes gastar 100.000. euro por un atractivo apartamento cerca de un embalse.
A.Patyk: ¿Por qué hay que pagar más por el precio de los inmuebles en Italia? ¿Hay tarifas ocultas?
M. Ciuksza: No es algo tan oculto, pero conviene recordar que hay que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Su monto depende del valor catastral del inmueble y de si alguien compra el llamado prima casa o seconda casa, es decir, una casa donde vivirás permanentemente o durante las vacaciones. Otra cuestión es elegir al notario adecuado que "respalde" al comprador. También es difícil evitar el coste de una agencia inmobiliaria, ya que los italianos rara vez venden por su cuenta.
Recuerde que es fundamental revisar minuciosamente la propiedad con antelación, especialmente si requiere reformas. No creo que queramos comprar un piso por 20.000 PLN. euro, cuya renovación costará 80 mil. euro…
A.Patyk: ¿Cómo es el perfil de un polaco "medio" que busca una casa o un apartamento en Italia?
M. Ciuksza: Se trata probablemente de familias con hijos un poco mayores, es decir, personas de entre 45 y 55 años que han ahorrado dinero. Un grupo numeroso incluye solteros LGBT y parejas homosexuales que simpatizan con Italia. También se trata de polacos que viven en EE.UU., Reino Unido o Alemania y buscan un segundo hogar.
A.Patyk: ¿Cuál es el mejor lugar para buscar bienes raíces en línea? ¿Puedes recomendar algún sitio web como nuestro Otodom?
M. Ciuksza: El 95% de los anuncios del mercado italiano se encuentran en el portal Idealista.it. Esta web está traducida automáticamente al polaco, por lo que los compatriotas que nos visitan la conocen perfectamente. A menudo nos cuentan que han estado mirando ofertas todos los días antes de acostarse durante 3-6 meses, o incluso varios años. El segundo portal es Immobiliare.it, que está en italiano e inglés. También hay un tercero: Casa.it, sólo en italiano. No es necesario que se limite a una sola agencia.
Sin embargo, conviene recordar que la agencia italiana rara vez responde a una llamada cuando ve un número de teléfono extranjero. Los empleados temen tener que pagar más por la llamada, a pesar de su presencia en la UE. Y cuando alguien habla un idioma distinto al italiano, a veces simplemente cuelgan.
A.Patyk: ¿Cómo es tu trabajo desde una perspectiva práctica? ¿Cómo comprar esta “casa de ensueño en Italia”?
M. Ciuksza: Con nosotros, la compra de un apartamento tarda entre 2 y 3 meses desde el momento de presentar la oferta, en el caso de una casa, normalmente entre 3 y 4 meses. Sin embargo, hay casos mucho más complicados.
Durante el asesoramiento jurídico inicial, explico cómo es el proceso de compra y analizamos la situación individual del cliente, es decir, su presupuesto y necesidades. Luego seleccionamos propiedades, concertamos reuniones y las vemos. Siempre te aconsejamos que elijas varios, preferiblemente tres. En Italia no podemos reservar un apartamento hasta que hayamos presentado una oferta, la llamada “propuestas”.
Aquí comienza nuestro trabajo como abogados. Contactamos con la agencia o el vendedor y obtenemos la información necesaria, incluida la información fiscal. Antes de presentar una oferta debemos conocer el estatus legal, esta es una base absoluta. Damos nuestra opinión sobre si realmente vale la pena involucrarnos en la transacción y, si el cliente está decidido, preparamos una propuesta basada en nuestros modelos polaco-italianos. Realizamos toda la compra de forma remota en base a un poder. También contamos con notarios acreditados que están familiarizados con el proceso de compra para extranjeros.
Recuerde que en Italia incluso la forma de pago es diferente, aquí se utilizan cheques. Son muchos detalles y mucho trabajo. Por eso es especialmente agradable que los clientes nos inviten a la casa de sus sueños o nos envíen pequeños obsequios.
