Oficinas: Mayor rentabilidad exigida y rentas con escasa capacidad de crecimiento... Las transacciones podrían caer -20% en 2 años…

Las transacciones podrían caer -20% en 2 años… desde niveles máximos de 15 años. Las transacciones de vivienda alcanzaron las 650k unidades en 2022 (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero. Este no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años.

 

De cara a los próximos años, prevemos un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -14% en 2023e y - 7% en 2024e

A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta.

Viviendas Iniciadas y Creación de Hogares se encuentran equilibrados en niveles próximos a las 100k al año. Además, si se cumplen las previsiones del INE, la creación de hogares podría incrementarse hasta superar las 150k al año, impulsado por llegada de extranjeros y reducción del número de personas por hogar.

"Gestiona" mejor, dice...
- El mayor aumento de deuda y sin recuperar el PIB de 2019
- Inflación acumulada 14,2%
- Tarifa eléctrica 22% más cara que media UE
- Mayor tasa de paro y subempleo de UE.
- Mayor pérdida de poder adquisitivo de OCDE pic.twitter.com/iaYkRNsQ60

— Daniel Lacalle (@dlacalle) April 30, 2023

Los precios de suelo se han estancado en 2022 (-0,1% vs 2021) y deberían sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación.

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Gráfico con los datos de las transacciones de vivienda frente a los datos del gráfico de la creación de hogares y viviendas iniciadas

Al auge del teletrabajo y el frenazo económico, están produciendo una caída de la demanda de superficie de oficinas

Aunque gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a la inflación, parece complicado que en este entorno las rentas se incrementen, y ni mucho menos a ritmo de la inflación. Como podemos ver en el Cuadro 7, aunque los activos prime consiguen mantener ocupaciones elevadas, las rentas se incrementan menos del 2%, con inflación del +5,7% en 2022. Fuera de estas zonas de negocios, sufren caídas tanto en ocupaciones como en rentas.

El incremento de tipos de interés también juega en contra

Por un lado, suben los costes de financiación, reduciendo significativamente los beneficios del apalancamiento. Por otra parte, el fuerte incremento de TIR en bonos soberanos, llevará a exigir mayores rentabilidades a los activos (yield). Como consecuencia, la rentabilidad bruta de los activos prime en España se ha incrementado hasta el 4% (vs 3,25% anterior) y prevemos que continúe haciéndolo hasta niveles cercanos al 5% en 2023. Las valoraciones de activos han caído de media -5% en 2022 y prevemos que puedan retroceder otro -10%/-15% entre 2023 y 2024. Los activos en ubicaciones prime deberían verse menos afectados. Su demanda sufrirá menos por proximidad al cliente e imagen de marca.