¡Burbuja inmobiliaria! Precios de la vivienda en 2023: ¡la situación del ciudadano promedio es mejor de lo que pensamos!

La reciente crisis financiera ha dejado una huella significativa en el mercado inmobiliario mundial. En el caso de Polonia, sin embargo, podemos hablar de una revolución que nos ha llevado a muchos cambios clave. Como resultado, ha mejorado la asequibilidad de la vivienda, lo que ha permitido a muchos polacos comprar su propio M.

• En los años 2014-2020, el número de locales entregados en Polonia creció sistemáticamente.
• Precio real por metro cuadrado la vivienda es más baja hoy que en 2021, e incluso más baja que en... ¡2007!
• Los datos de NBP indican que a fines del primer trimestre de 2023, el salario promedio en el sector empresarial podría comprar alrededor de 0,80 m2 de locales de 7 grandes ciudades.

La situación de la vivienda y el salario de un polaco medio

Desde 2009, es decir, desde la anterior crisis financiera, la situación financiera de los polacos ha ido mejorando gradualmente. Esto se puede ver en particular en el ejemplo del mercado inmobiliario. Durante la última docena de años, la industria también se ha vuelto más "civilizada". En este caso, p. sobre la ley de desarrolladores y otras normas que aumentaron la seguridad de las transacciones. Desde el colapso económico de Polonia, también ha aumentado el número de personas que compran bienes inmuebles con fines de inversión.

Años de abandono han hecho que en los últimos años hayamos vivido una auténtica revolución que era necesaria. Vale la pena retroceder más de una década para descubrir el camino que ha recorrido el mercado interno.

Daniel Fernández, @danfmsg, hace una interesante reflexión sobre la evolución fiscal de España en su tweet del 22 de julio. Señala que antes de la burbuja inmobiliaria, el país mostraba responsabilidad fiscal, pero desde 2007 ha sido considerado fiscalmente irresponsable, incluso posicionándose entre los peores de Europa. ¡Sigamos atentos a su análisis y perspectivas!

España era, hasta 2007, un país fiscalmente responsable (y lo fue antes de la burbuja inmobiliaria).

España ha sido, desde 2007, un país fiscalmente irresponsable (siempre entre los peores de Europa, muchos años el peor).

12/n pic.twitter.com/WY2FjRytwk

— Daniel Fernández (@danfmsg) July 22, 2023

En el período 2011-2019, el número de apartamentos de nueva construcción aumentó de 131 a aproximadamente 210 000. La expansión espacial favoreció la creación de nuevas propiedades y, al mismo tiempo, provocó un aumento de los precios tanto en el mercado primario como en el secundario. Los precios aumentaron año tras año, con excepción del cambio de 2011 y 2012, cuando esta tendencia se revirtió por un tiempo. Desde 2013, hemos estado pagando cada vez más por los apartamentos. Curiosamente, el precio real por metro cuadrado. es menor hoy que en 2007 (teniendo en cuenta el aumento de los salarios en el período analizado).

Según analistas de PwC, el auge del mercado inmobiliario comenzó en 2015. Se basó en la buena situación económica previa a la pandemia y el enriquecimiento de la sociedad. Los analistas también apuntan a la recuperación y consolidación inicial del mercado. Los inversores extranjeros están cada vez más interesados ​​en el mercado polaco.

Como se puede observar, el aumento de los precios en el mercado de la vivienda fue mucho más lento que el aumento de los salarios medios mensuales. El salto de los precios en los mercados en los años anteriores a la crisis de 2004-2007 no se correlacionó de ninguna manera con el aumento de los salarios de los polacos. Esto lleva a la conclusión de que el alto aumento de los salarios, a pesar del aumento de los precios, aumentó las oportunidades de compra de los polacos.

“Durante los últimos 15 años, los salarios en Polonia han crecido en promedio un 5% anual, aumentando el poder adquisitivo de los polacos. Aunque todavía estamos lejos de las principales economías europeas, nos hemos acercado mucho más a la media de la UE”, comentan los expertos de PwC.

Actualmente, el mercado de la vivienda está viviendo una auténtica revolución. Hablamos principalmente de la reactivación de la demanda tras la pandemia.

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“En lo que respecta a la disponibilidad de precios de pisos, la situación del Kowalski promedio se ve mejor de lo que muchos compatriotas piensan. Los cálculos de NBP muestran que al final del primer trimestre de 2023, el salario promedio en el sector empresarial podría comprar alrededor de 0,80 m2. locales de siete grandes ciudades (Varsovia, Cracovia, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk y Gdynia). Resultados ligeramente mejores (cerca de 0,90 m2) se registraron a principios de 2017. Al mismo tiempo, cabe recordar que en el momento de la culminación del primer boom inmobiliario (mediados de 2007), el indicador correspondiente oscilaba en torno a 0,50 m2. Los resultados de los análisis del portal RynekPierwotny.pl, que tienen en cuenta solo los precios promedio de los autos "M" nuevos, llevan a conclusiones similares, comenta Andrzej Prajsnar, un experto del portal RynekPierwotny.pl.

“En los últimos años, el aumento de los precios de los departamentos se ha relacionado no solo con la demanda, sino también con el aumento de los costos de construcción. La tierra, los materiales de construcción y los servicios son cada vez más caros. El buen estado de la economía polaca ejerció una presión adicional, lo que contribuyó al aumento de los precios de inversión”, comentan los expertos de Oakestate.

¿Qué futuro le espera al mercado inmobiliario polaco?

Según los analistas del Instituto Económico Polaco, desde mediados de 2012, los precios de la vivienda en Polonia han estado creciendo constantemente. Se aprecia una mayor dinámica en particular a partir del segundo semestre de 2017.

“La percepción negativa sobre la disponibilidad de vivienda por parte de nuestros compatriotas se ha asociado recientemente con una disminución significativa de la solvencia. La disponibilidad crediticia promedio de los locales en los siete mercados más grandes se redujo casi a la mitad desde principios de 2021 hasta mediados de 2022. Sin embargo, recientemente, la situación ha comenzado a mejorar gracias a la flexibilización de las normas de evaluación de la solvencia por parte de los bancos. Para los compradores de "M" que no participan en el programa Safe Credit 2%, los primeros recortes en las tasas de interés NBP sin duda serán una buena noticia (posible aún en 2023)", agrega el experto del portal RynekPierwotny.pl.

El mercado actual no es como el de hace unos años, y todo por la magnitud de la inmigración.

“El endurecimiento de la política monetaria y la afluencia de refugiados de Ucrania en 2022 cambiaron la situación en el mercado de la vivienda. La desaceleración económica ya es visible en el mercado inmobiliario, tanto en el área de una disminución en el número de inicios de construcción y permisos de construcción emitidos, así como en términos de debilitamiento de la demanda de préstamos hipotecarios. Los próximos meses estarán marcados por una peor situación de la construcción y una participación decreciente de las ventas de departamentos en el mercado primario, que será más notoria en las metrópolis. – comentó Paweł Leszczyński, actuando como Líder del equipo de estrategia PIE.

En Polonia, todavía tenemos un mercado inmobiliario relativamente joven. Esto comenzó a tomar forma solo en el transcurso de varios años. Según los analistas de PwC, esto significa que aún no ha pasado por un ciclo económico completo. Es seguro decir que, a pesar de todos los factores limitantes actuales, el mercado polaco se ha vuelto más maduro en los últimos años, ofreciendo definitivamente mejores productos, lo que garantiza un mayor nivel de seguridad en las transacciones.