Los modelos de previsión del precio de la vivienda de CaixaBank Research, que usan grandes cantidades de información (big data) y se basan en técnicas de machine learning, 6 apuntan a una moderación de estos ritmos de crecimiento en el próximo año. En concreto, según estos modelos, el precio promedio de los municipios mayores de 25.000 habitantes avanzará un 5,8% interanual en el 1T 2023 (frente a un avance del 8,1% en el 1T 2022).
Se espera una apreciación de la vivienda superior al 10% en el 16% de los municipios (frente al 20% actual). Y también merece la pena destacar que se amplía la parte baja de la distribución: el porcentaje de municipios para los que se espera un retroceso en el precio de la vivienda a un año vista es del 14%, frente al 10% actual (véase la última columna del siguiente gráfico).
El precio de la vivienda comenzará a caer paulatinamente a nivel global en los próximos meses y en 2025 se producirá un desplome generalizado en los precios.
— ✠ ???????????????????????????????? ???????????????????? ✡︎ (@Finanzas_Times) August 22, 2022
Los que tengan paciencia encontraran grandes oportunidades de compra dentro de muy poco tiempo.
La notable apreciación de la vivienda que se ha producido en el último año se apoya en unos factores de base, comunes en todo el territorio, que han impulsado el aumento de la demanda de vivienda a nivel agregado (entre ellos, el fin de las restricciones de la pandemia, la creación de empleo, las condiciones financieras favorables, etc.). Al mismo tiempo, factores de carácter más local están presionando al alza la demanda de vivienda en determinadas zonas.
El siguiente gráfico muestra que el precio de la vivienda crece con más fuerza en aquellas provincias en las que el peso de las compraventas de extranjeros es mayor. Alicante, la provincia con el mayor peso de compraventas de extranjeros (37%), ha experimentado un incremento acumulado del precio de la vivienda del 7,4% entre el 4T 2019 y el 1T 2022 (cayó un 2,2% en 2020, pero se ha recuperado con vigor desde entonces). Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Girona son otras provincias turísticas que destacan también por un repunte del precio de la vivienda.
El siguiente gráfico muestra la evolución del precio de la vivienda en los municipios clasificados como turísticos y no turísticos a partir del porcentaje de gasto en TPV de CaixaBank con tarjetas extranjeras.9 En 2020, los municipios turísticos experimentaron un ajuste del precio de la vivienda más acusado (–2,1% interanual en el 4T 2020 frente a un 3,4% en los municipios no turísticos), pero el repunte desde entonces también ha sido más marcado (10,2% interanual en el 1T 2022 frente a un 6,3% en los municipios no turísticos).
De cara a los próximos trimestres, las previsiones sobre la evolución de los precios de la vivienda a nivel municipal muestran una moderación del ritmo de crecimiento, tanto en los municipios turísticos como en los no turísticos. En concreto, el modelo predice un incremento promedio del precio de la vivienda del 4,8% en los municipios no turísticos y un aumento ligeramente superior, del 7,7%, en los municipios turísticos. Estas previsiones, aunque positivas, son más contenidas que los avances registrados en el 1T 2022.
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